Welche Kosten und Steuern entstehen beim Kauf von Immobilien in Spanien? Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby
Welche Kosten und Steuern entstehen beim Kauf von Immobilien in Spanien?
1. Kosten für Notar und Grundbuchamt.
Sie richten sich nach dem in der Escritura (Kaufvertrag) genannten Kaufpreis. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro kommt man schnell auf 1000 Euro für Notar und Grundbuchamt. die Notarkosten für die Escritura trägt der Käufer. Die Zahlung des Kaufpreises muss vor dem Notar belegt werden, zum Beispiel durch Bankauszug oder Bankscheck. Bargeldzahlern drohen Nachprüfungen. Bei einem Betrag von über 10.000 Euro, der die Grenzen nach oder von Spanien überschreitet, muss der Betrag deklariert werden. Der Beleg wird dann dem Notar vorgelegt. Bargeldbewegungen in Spanien müssen ab einem Betrag von über 100.000 Euro deklariert werden.
2. Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines bereits bestehenden Hauses oder einer Wohnung zahlt jeder Käufer Grunderwerbsteuer („Impuestos de Transmisiones Patrimoniales“ = „ITP“). Die Grunderwerbsteuer wird auf den Escriturawert der Immobilie berechnet und fällt bei allen Gebrauchtimmobilien an. Der Steuersatz beträgt sieben Prozent.
3. Mehrwertsteuer
Vor allem beim erstmaligen Kauf neu gebauter Immobilien fällt Mehrwertsteuer („Impuesto sobre el Valor Anadido“ = „IVA“) an. Noch sind es sieben Prozent. Ab dem 1. Juli 2010 wird die IVA erhöht, und zwar auf acht Prozent beim Immobilienneukauf.
Beim Kauf von unbebauten Grundstücken direkt vom Bauträger zahlt der Käufer 16 Prozent IVA. Ab 1. Juli 2010 wewrden es dann 18 Prozent sein. Die Mehrwertsteuer berechnet der Verkäufer dem Käufer und führt sie ans Finanzamt ab. Die IVA ist eine Einnahme der autonomen Länder.
4. Dokumentensteuer
Sie fällt bei Neubauten für die notarielle Urkunde an und beträgt 1,0 Prozent. Auf Antrag kann sie auch nur 0,1 Prozent ausmachen. Das kann bei solchen Neubauten, die nach Escritura-Eintrag als Erstwohnung genutzt werden und direkt vom Bauträger gekauft werden, der Fall sein.
5. Bodenwertzuwachssteuer
Das ist eine Steuer, die jeden betrifft, der verkaufen möchte. Die „Impuestos sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“ – kurz „Plusvalia“ – wird von den Gemeinden erhoben. Die Steuer zahlt der Verkäufer.
Wenn ein nicht residenter Verkäufer der Immobilie jedoch nicht erreichbar ist, zahlt sie der Käufer. Vertraglich hält man in diesem Fall fest, dass der Käufer dem Verkäufer den um den Steuerbetrag geminderten Preis für das Grundstück zahlt.
Bei ländlichen Grundstücken fällt keine Plusvalia an. Bodenwertzuwachssteuer gibt es nru bei städtischen Grundsücken, dem Suelao urbano.
Die Steuer wird über die Steigerung des Bodenwertes verlangt, und das über einen Zeitraum von maximal 20 Jahren. Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert („Valor Catastral“). Jede Gemeinde setzt für die Besteuerung des Kataterwertes bestimmte Steuersätze fest. Rathäuser, Steuerberater und Rechtsanwälte vor Ort können informieren.
6. Einkommensteuer
Die Einkommensteuer („Impuestos sobre la Renta de las Personas Fisicas) streicht zunächst Madrid ein, kommt dann aber wieder teilweise den Ländern zu. Man unterscheidet bei der Einkommensteuererklärung des Steuerzahlers nach Nichtresident und Resident.
Einkommensteuer zu zahlen ist auf jeden Fall Angelegenheit des Verkäufers. Er muss bei einem Verkauf seinen Gewinn oder Wertzuwachs der Immobilie versteuern.
Sowohl bei Residenten als auch Nichtresidenten werden mittlerweile 18 % des Veräußerungsgewinns besteuert. Ab 2010 wird der Steuersatz für den Zugewinn 19 Prozent betragen und 21 Prozent, wenn der Gewinn über 6.000 Euro beträgt.
Bei der Berechnung zum Erlangen des Zugewinns wird die sich aus Anschaffungs- und Veräußerungswert zu errechnende Differenz zugrund gelegt. Der Anschaffungswert ist entweder der Kaufpreis, oder der Wert einer Erbschaft oder Schenkung. Hinzu gerechnet werden die beim Kauf gezahlten Kosten und Steuern sowie die anhand von Rchnungen nachweisbaren getätigten Investitionen und nachträglichen Bauarbeiten. Der Verkaufserlös mindert sich zuweilen um die Veräußerungskosten wie Maklerhonorar, Wertzuwachssteuer, Notar- und Anwaltskosten.
Das Ergebnis wird mit einem Faktor, der jedes Jahr neu festgelegt wird, multipliziert. Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1986 gekauft wurden, unterliegen der Gewinnsteuer nicht, sofern sie bis zum 20. Januar 2006 verkauft wurden. Auf danach verkaufte Immobilien ist anteilig ab dem 20. Januar 2006 Gewinnsteuer zu zahlen.
Wenn die Immobilie zwischen dem 01.01.1987 und dem 31.12.1994 gekauft wrude, unterliegt sie einer speziellen Übergangsregelung. Diese unterscheidet aber ebenfalls zwischen Verkäufen vor und nach dem 20.1.2006. Wegen genauerer Berechnungen sind Steuerberater die richtigen Ansprechspartner.
Es gibt bei der Gewinnsteuer aber Steuerfreiheiten fir in Spanien ansässige Steuerzahler. Immer dann, wenn es sich bei der Immobilie um die eigengenutzte Wohnung als Erstwohnsitz handelt, kann der Verkaufserlös steuerfrei sein. Bedingung: Der Verkäufserlös oder ein Teil davon muss innerhalb von zwei Jahren erneut in eine Hauptwohnung investiert werden.
Gewinnsteuerfreiheit erhalten auch die residenten Hausverkäufer, die 65 Jahre oder älter sind, selbst wenn sie das Geld nicht wieder in eine Hauptwohnung investieren. Wenn der Verkäufer ein Pflegebedüfier nach Ley de Dependencia 39/2006 ist, bleibt der Wertzuwachs ebenfalls steuerfrei.
Ständig in Spanien wohnende Residenten führen die Gewinnsteuer in Einkommensteuererklärung („IRPF“) des dem Verkauf folgenden Jahres im Mai und Juni ab.
7. Retencion
Nichtresidente ausländische Immobilienverkäufer müssen eine Retencion, einen Einbehalt auf ihre Einkommensteuer, durchführen. Sie beträgt drei Prozent vom Verkaufspreis. Die hält in der Praxis der Käufer ein und führt sie an das Finanzamt ab. Die Vorauszahlung an das Finanzamt erfolgt innerhalb eines Monats nach notariellem Kaufvertrag. Sollte der Käufer die Retencion nicht abführen, haftet er mit seiner frisch erworbenen Immobilie.
Die Retencion versteht sich als Rückversicherung der Hacienda (spanischer Fiskus) , damit ihr keine Steuerzahler, die häufig in ihre Heimatländer zurückmöchten, durch die Lappen geht. So erhalten nichtresidente ausländische Verkäufer kaum Chancen, sich vor der Spekulationssteuer zu drücken. Die Retencion abzuführen ist auch gleichzeitig ein Schutz des Käufers, denn bei jedem Weiterverkauf eines Nichtansässigen ist der Einbehalt der drei Prozent wiederum vom neuen Käufer Pflicht.
Der nichtresidente Verkäufer ist vom Gesetz her verpflichtet, innerhalb von vier Monaten nach Veräußerung und Errichtung der Escritura eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Darin setzt er den Differenzbetrag zur Steuerschuld und der von Käufer einbehaltenen Retencion von drei Prozent an.
Wenn kein Gewinn beim Verkauf enstanden sein sollte, stellt in nichtresidenter Verkäufer den Antrag auf die vollständige oder teilweise Rückerstattung des Einbehalts auf die Einkommensteuer. Den Antrag kann man noch bis zu vier Jahren nach dem Verkauf stellen.
8. Körperschaftsteuer
Wenn es sich beim Verkäufer um eine juristische Person handelt (eine „Sociedad Limitada“ – „SL“) muss Köperschaftsteuer nach der Ley de Impuestos de Sociedades (IS) abgeführt werden. Und nicht zu knapp: 25 % auf den Bilanzgewinn des Vorjahres. Liegt der über 120.000 Euro, sind es sogar 30 Prozent.
9. Grundsteuer, Müllgebühren, Kanalkosten
Unabhängig von den vorstehenden Steuern, die beim Kauf und Verkauf anfallen, müssen Gemeindeabgaben bezahlt werden: jedoch erst im Laufe des Jahres. Ein wichtiger Posten ist dabei die Grundsteuer („Impuestos sobre Bienes inmuebles“ – „IBI“). Sie fällt immer ab dem 1. Januar an, wird aber erst Ende August / September erhoben.
Die IBI trägt derjenige, der am 1. Januar des neuen Jahres Eigentümer der Immobilie war. Erwerber und Verkäufer können jedoch verhandeln, wer sie bezahlt. Doch Vorsicht bei Nichtzahlung: Es haftet auch hier der Käufer mit seiner Immobilie.
Weiter fallen für einen neuen Haus- und Wohnungsbesitzer Müllgebühren und Kanalkosten an, die stets im Frühjahr fällig werden.In der Provinz Alicante wickelt in beinahe allen Gemeinden die Steuereinzugstelle Suma die Abgabeneintreibung ab.
10. Resident oder Nichtresident?
Resident und somit Steuerpflichtiger im Sinne des spanischen Einkommensteuergesetzes ist, wer ich in einem Kalenderjahr 183 Tage in Spanien aufhält. Wer hier also seinen gewöhnlichen Aufenthalt, persönliche und wirtschaftliche Beziehungen hat und als unbeschränkt steuerpflichtig gilt, ist in Spanien mit seinem Welteinkommen einkommensteuerpflichtig. Nichtresidente Steuerpflichtige beantragen als ersten Schritt in Spanien bei der Policia Nacional eine Ausländersteuernummer. Die NIE oder NIF ist für Immobilientransaktionen, Geschäfte, Grundbucheintragungen und Steuerzahlungen unentbehrlich. Als Nachweis für die Residenteneigenschaft gilt das Certificado de la Union Europeo, das von allen EU-Bürgern beantragt werden muss. Die alte Aufenthalsgenehmigungskarte unter den EU-Bürgern, die Tarjeta de Residencia, gibt es im Rahmen der Niederlassungsfreiheit nicht mehr. Beantragt man das Nachweispapier wird ein DIN-A4-Blatt ausgestellt, das in Verbindung mit dem Pass gültig ist. Dieses Certificado hat die frühere Aufenthaltskarte, die Tarjeta de Residencia, abgelöst. Das EU-Papier kann bei der Ausländerbehörde, der Nationalpolizei oder aber auch im Rathaus einiger Gemeinden beantragt werden.
11. Nichtresidenten auf der Spur
Anhand des Stromverbrauchs kann festgestellt werden, ob Häuser und Wohnungen permanent bewohnt sind oder nur für eine kurze Zeit im Jahr. Somit können Nichtresidente, die vom Gesetz her Residenten sein sollten, ab 1.1.2010 herausgefunden werden. Im Juli 2009 wurde ein Gesetz verabschiedet, das Energieunternehmen dazu verpflichtet, dem Finanzamt jährlich Informationen zukommen zu lassen, die sich auf die Identifizierung des Hausbesitzers und Stromkunden beziehen.
Die Information über den Stromverbrauch der Stromgesellschaft enthält jede Menge Kundendaten: neben Namen und Steuernummer auch die Katasternummer und den Ort, die beantragte Grundgebühr in Kilowatt und den jährlichen Konsum, den Standort des Stromverteilers sowie das Datum des Beginns der Lieferung.
Ab dem 1.1.2010 gilt das neue Gesetz. Es wird dann erstmals rückwirkend in der Erklärung der Stromgesellschaften ans Finanzamt im Jahr 2011 rückwirkend für 2010 angewandt.
12. Überblick: Wer zahlt was?
Käufer zahlen:
- Grunderwerbsteuer
- oder Mehrwertsteuer + Dokumentensteuer
- Gemeindeabgaben wie Grundsteuer und Müllgebühr
Verkäufer zahlen:
- Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinn und Retencion
- Plusvalia (Bodenwertzuwachssteuer) an die Gemeinde
