Ausbietungsgarantie: Trick 17 bei Hausversteigerung in Erbengemeinschaft
Ausbietungsgarantie: Trick 17 bei Hausversteigerung in Erbengemeinschaft
Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
Oftmals wird eine Erbauseinandersetzung von demjenigen Miterben, der eine zum Nachlass gehörende Immobilie bewohnt, blockiert. Die anderen Miterben wollen das Haus verkaufen, der „Hausbesetzer“ nicht.
Hausverkauf nur durch alle Miterben
Das Haus kann nicht ohne den das Haus bewohnenden Miterben verkauft werden. Wenn man ein Hausgrundstück verkauft, bedarf es einer „Auflassung“ (dingliche Einigung). Ein seltsames Wort, das aus der deutschen Rechtsgeschichte kommt. Wenn früher jemand sein Haus verkaufte, dann lies man die Türen auf, damit alle sehen konnten, dass der alte und neue Eigentümer sich über den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer einig waren. Die Einigung des alten Eigentümers und des Erbwerbers bei der Übertragung eines Grundstücks wird heute noch Auflassung genannt. Die Auflassung muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Die Auflassung alleine genügt allerdings nicht zum Eigentumsübergang. Vielmehr erfolgt die Eigentumsübertragung erst durch Eintragung im Grundbuch. Es bedarf also des gemeinschaftlichen Handelns aller Miterben. Macht einer nicht mit scheitert die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages über das Grundstück.
Teilungsversteigerung: Die Brechstange
Für die anderen Miterben kann es dann Sinn machen, durch die Einleitung einer Teilungsversteigerung Druck auf den Miterben auszuüben, der sich gegen den Verkauf sperrt. Die Teilungsversteigerung ist ein Zwangsverkauf und will die Teilung des Nachlasses ermöglichen. Sie bringt Gelt und Geld ist leicht zu teilen. Entweder der bzw. die widerstrebenden Miterben finden über dieses taktisch eingesetzte Druckmittel zu kooperativem Verhalten oder es kommt zur Teilungsversteigerung. In eine Teilungsversteigerung sollte man nie ohne eine klare Strategie gehen. Man sollte bis zu einem selbst gesetzten Limit selbst mitbieten (können)oder bei mangelnder eigener Wirtschaftskraft sich über eine notariell zu beurkundende Ausbietungsgarantie mit einem wirtschaftlich potenten Interessenten, der möglicherweise den Zuschlag erhält, den eigenen wirtschaftlich Vorteil sichern (z.B. von der Bietsumme unabhängige Mindestzahlung bei Zuschlag an den Ausbietungsgaranten).
