Berechnung des Wohnrechts für die Grunderwerb- und Schenkungsteuer

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[ 03.05.2014 ]

Gerhard Ruby - Portrait

Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

In einem aktuellen Fall hat sich der Bundesfinanzhof mit den Folgen befasst, die sich sowohl für die Schenkungsteuer als auch für die Grunderwerbsteuer ergeben, wenn der Eigentümer ein Grundstück verschenkt und sich dabei ein Wohnrecht auf Lebenszeit an dem Grundstück vorbehält. Der Bundesfinanzhof ist der Auffassung, dass der Wert des Wohnungsrechts, der unter bestimmten Voraussetzungen der Grunderwerbsteuer unterliegt, höher sein kann als der Wert des Wohnrechts, der bei der Berechnung der Schenkungsteuer abgezogen wird.

Denn bei der Bemessung der Schenkungsteuer ist der Wert des Wohnrechts vom gesonderten festgestellten Grundstückswert abzuziehen. Um diesen Betrag vermindert sich die festzusetzende Schenkungsteuer. Hierbei hängt der Wert des Wohnrechts vom Jahreswert des Wohnrechts und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers ab (das Nähere ergibt sich aus § 14 und 15 Bewertungsgesetz). Der Jahreswert des Wohnrechts wird jedoch zusätzlich begrenzt auf höchstens den Betrag, der sich ergibt, wenn man den Grundstückswert durch 18,6 teilt. Diese gesetzliche Begrenzung (auf den 18,6-fachen Grundstückswert) gilt allerdings nicht bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer. Dies hat dann zur Konsequenz, dass der Wert des Wohnrechts bei der Grunderwerbsteuer höher sein kann, als der Wert, der bei der Berechnung der Schenkungsteuer abgezogen wird.

Der Bundesfinanzhof geht in seinem aktuellen Urteil vom 20.11.2013 (Az. II R 38/12) davon aus, dass diese unterschiedliche Behandlung der Bewertung eines Wohnungsrechts bei der Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Gesetzgeber so gewollt ist und keinerlei verfassungsrechtliche Bedenken aufwirft.

In der Vertragspraxis sind diese Probleme vor allem gegeben, bei Grundstücksschenkungen an Geschwister, Nichten oder Neffen. Denn in diesen Fällen unterliegt die Bewertung des Wohnrechts der Grunderwerbsteuer. Handelt es sich hingegen um Schenkungen unter Wohnungsrechtsvorbehalt an den Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie (Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkelkinder), entstehen die oben genannten Probleme nicht, weil diese Personen grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind, vgl. hierzu § 3 Nr. 4 und Nr. 6 Grunderwerbsteuergesetz.

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