Einkommensteuerfalle: Immobilie und Erbauseinandersetzung

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[ 29.09.2010 ]

Gerhard Ruby - Portrait

Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

 

Gewinne aus Immobilienverkäufen unterliegen der Einkommensteuer, wenn die nicht selbst bewohnte Immobilie weniger als 10 Jahre im Familieneigentum war.
Dies kann bei Grundstücksschenkungen eine Einkommensteuerfalle sein. Ähnliches gilt bei Erbauseinandersetzungen.

Beispiel:

Mutter M. verstirbt und hinterläßt ihren Söhnen A und B als wesentlichen Nachlassgegenstand ein Grundstück, das sie im Jahr 1992 für 500.000 Euro erworben hatte. Da die Söhne den Verkehrswert auf mittlerweile 600.000 Euro schatzen, einigen sie sich darauf, dass A das Grundstück alleine erhält und an seinen Bruder B einen Ausgleich von 300.000 Euro zahlt. Einkommensteuerlich hat B also einen Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro erzielt. (Auf seine Grundstückshälfte entfallen anteilig Euro 250.000  Anschaffungskosten der Mutter, die ihm zugerechnet werden; die Differenz zum Erlös von 300.000 Euro ergibt den steuerlichen Gewinn.)
Auf diesen Gewinn muss B Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer zahlen, je nach persönlichem Steuersatz also eventuell mehr als 25.000 Euro, und dies zusätzlich zu einer etwaigen Erbschaftsteuer.

Fazit:
Vor einer Erbauseinandersetzung über Immobilien müssen die einkommensteuerlichen Folgen geprüft werden. Häufig lässt sich die Steuerlast vermeiden, indem der Ablauf der 10-Jahresfrist abgewartet wird, im Beispielsfall hätte auch die Mutter die Steuer vermeiden können, wenn sie in einem klug gestalteten Testament dem einen Sohn bereits das Grundstück zugewiesen und dem anderen die Ausgleichszahlung vermacht hätte.

 

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