Ermittlung des Ertragswertes eines Mietshauses nach dem Bewertungsgesetz

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Ertragswert eines Mietshauses. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Ertragswert eines Mietshauses

Ermittlung des Ertragswertes nach dem Bewertungsgesetz

1. Bodenwert

Schwarzwaldstraße gem. § 179 BewG (lt. Auskunft des Ortsvorstehers):

674 qm a 84 Euro = 56.616 Euro

2. Gebäudeertragswert:

a) Rohertrag von mehr als zwei Mietwohungen (sonst kein Ertragswertverfahren): 75,87 + 50 + 50,28 (ohne Wintergarten und ohne Ausbau) = 176,15 qm a 4 Euro =704,60 Euro x 12 Monate = 8.455,20 Euro

b) abzgl. Bewirtschaftungskosten bei einem über 130 Jahre alten Haus (29 % gem. Anlage 23 zu BewG)

./. 2.452,00 Euro

c) ergibt Reinertrag: 6.003,19 Euro

d) abzüglich Bodenwertverzinsung gem. § 188 Abs. 2 Nr. 1 BewGvon 5 % vom Bodenwert (56.616 Euro)

./. 2.830,80 Euro

e) Somit verbleibt ein Gebäudereinertrag von 3.172,39 Euro

f) Bei einem Liegenschaftszins von 5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 24 Jahren (Mindestwert 30 % von 80 Jahren Nutzungsdauer) sieht Anlage 21 des Gesetzes hierfür einen Vervielfältiger von 13,8 vor:

Gebäudereinertrag 3.172,39 x 13,8 = 43.778,98 Euro Gebäudeertragswert

3.Der Ertragswert

des Grundstücks Schwarzwaldstraße ergibt sich aus der Summe von Bodenwert (56.616) und Gebäudeertragswert (43.778,98 Euro), vorliegend somit 100.395,00 Euro, gerundet 100.000 Euro.

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