Ferienimmobilien richtig vererben

Ferienimmobilien richtig vererben. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Achtung: Rechtslage vor dem 15.8.2015

Ferienimmobilien richtig vererben

Der Urlaub im eigenen Ferienhaus oder in der eigenen Ferienwohnung ist für viele Deutsche nicht nur eine beliebte Alternative zum Hotelaufenthalt, sondern auch eine begehrte Anlageform. Viele Eigentümer ahnen jedoch nicht, dass es beim Vererben von Auslandsimmobilien nicht nur zu großen rechtlichen Problemen kommen kann, sondern dass auch eine erhebliche Steuerbelastung der Erben droht.

1. Welches Erbrecht ist anwendbar – und was sind die Konsequenzen?

Eigentümer einer ausländischen Ferienimmobilie sollten zunächst unbedingt klären, welche Rechtsordnung überhaupt anzuwenden ist, wenn die Immobilie vererbt wird. Zwar gilt nach deutschem Recht beim Tod eines deutschen Bürgers aufgrund des Staatsangehörigkeitsprinzips grundsätzlich deutsches Erbrecht. Bei Immobilien in einem anderen Land kann es jedoch nach der dortigen Rechtsordnung zu einer sogenannten Nachlassspaltung kommen: Auf die Ferienimmobilie ist dann die Rechtsordnung des Landes anzuwenden, in dem sie sich befindet während für den Rest des Nachlasses das deutsche Erbrecht gilt. Dieses Prinzip der Nachlassspaltung gilt zB. in Frankreich, den USA, Großbritannien und der Türkei.

Die Folgen einer solchen Nachlassspaltung können gravierend sein, wie folgendes Beispiel zeigt: Ein Deutscher vereinbart mit der Tochter aus erster Ehe gegen eine Abfindung einen Pflichtteilsverzicht. In einem Erbvertrag setzt er sodann seine zweite Frau als Alleinerbin ein. Einen großen Teil seines Vermögens macht eine wertvolle Villa in Südfrankreich aus. Was der künftige Erblasser nicht bedenkt: Für die französische Immobilie gilt bei seinem Tod das französische Erbrecht, das weder Pflichtteilsverzicht noch Erbvertrag erlaubt. Nach dem Tod des Erblassers gilt für die Villa damit die gesetzliche Erbfolge nach französischem Recht – die Tochter wird Alleinerbin der Immobilie. Die Tochter erhält letztlich viel mehr als die Witwe, die der Erblasser doch eigentlich bevorzugen wollte.

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Unterliegt die Immobilie tatsächlich ausländischem Erbrecht, dann gilt es, sich über die gesetzliche Erbrecht und das Pflichtteilsrecht des jeweiligen Staates zu informieren. Drohen hier rechtliche Nachteile, ist ein Testament zu errichten. Dieses Testament sollten Laien aber nicht auf eigene Faust errichten. Denn die letztwillige Verfügung muss den erbrechtlichen Vorschriften und Formvorgaben beider Rechtsordnungen genügen – fachmännischer Rat ist hier unumgänglich. Wegen der rechtlichen Trennung seines Nachlasses kann der Erblasser auch zwei Testamente verfassen. Eines für den deutschen Nachlass, das deutschem Erbrecht genügt und eines für die Ferienimmobilie, das den Anforderungen des ausländischen Rechts entspricht. Auch die vorweggenommene Erbfolge ist eine Option. Mit einer Schenkung noch zu Lebzeiten kann der Eigentümer auf jeden Fall sicher stellen, dass die richtige Person die Ferienimmobilie erhält.

In der Europäischen Union sollen Probleme bei grenzüberschreitenden Erbfällen in wenigen Jahren Geschichte sein. Nach der neuen EU-Erbrechtsverordnung, die 2015 in Kraft tritt, gilt dann das Wohnsitzprinzip: Auf den gesamten Nachlass – also auch auf Ferienimmobiilien – ist die Rechtsordnung des Landes anzuwenden, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, bei hierzulande lebenden Deutschen also deutsches Erbrecht.

2. Können höhere Erbschaftsteuern anfallen?

Auch in punkto Erbschaftsteuer kann eine Ferienimmobilie im Nachlass für unangenehme Überraschungen sorgen. Der Grund: steuerliche Diskriminierung und Doppelbesteuerungen.

Letztere haben ihre Ursachen den unterschiedlichen Steuergesetzen der Länder: Während die Steuerpflicht nach deutschem Erbschaftsteuerrecht in erster Linie an den Wohnsitz bzw. dem persönlichen Aufenthalt anknüpft, wird in anderen Mitgliedsstaaten bereits Erbschaftsteuer fällig, wenn sich dort nur ein Teil des Nachlasses befindet – z.B. eine Ferienwohnung -, ohne dass der Erblasser oder Erbe einen sonstigen Bezug zu diesem Staat haben. Die Schweiz, Spanien, Frankreich und die USA zählen zu den Ländern, in denen eine solche beschränkte Steuerpflicht für Immobilien gilt.

Die Folge: Zwar bestimmen das deutsche Erbschaftsteuergesetz sowie einige Doppelbesteuerungsabkommen, dass die im Ausland erhobene Erbschaftsteuer in Deutschland angerechnet werden kann, wenn das Auslandsvermögen auch der deutschen Steuer unterliegt. Doch selbst ein Doppelbesteuerungsabkommen kann häufig nicht vor einer höheren Besteuerung schützen.

Ein Beispiel: Die Erbschaftsteuer für den in Deutschland lebenden Erben eines deutschen Rentners beträgt 25.000 Euro. Der Erblasser besaß ein Strandhaus in Florida, dessen Wert ein Fünftel des Nachlassvermögens ausmacht. Die deutsche Erbschaftsteuer für das Strandhaus beträgt somit 5.000 Euro. Nun fordert jedoch der amerikanische Fiskus umgerechnet 10.000 Euro. Es findet eine Anrechnung nach dem deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommen statt – jedoch nur bis zur Höhe der niedrigeren deutschen Steuer. Angerechnet werden also lediglich 5.000 Euro für das Strandhaus. Statt 25.000 Euro nach deutschem Erbschaftsteuerrecht muss der Erbe 20.000 Euro in Deutschland und 10.000 Euro in den USA, mithin also insgesamt 30.000 Euro zahlen.

Auch die steuerliche Ungleichbehandlung von Ausländern und ausländischem Vermögen kann zum Problem werden. So besteuert etwas das beliebte Urlaubsland Spanien Gebietsfremde und Auslandsvermögen höher als Inländer und inländisches Vermögen – was letztlich auch zu höheren Steuern für Deutsche mit einer Finca auf den Kanaren oder Mallorca führt. Wegen diese diskriminierenden Besteuerung läuft derzeit ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof. Der Ausgang ist noch ungewiss.

Die Europäische Kommission hat inzwischen erkannt, dass Diskriminierung und Doppelbesteuerung in Nachlassfällen für mehr und mehr Bürger in Europa zum Problem werden. Das ist auch der Grund für ein Ende 2011 verabschiedetes Erbschaftsteuerpaket mit Vorschlägen, die auf Zusammenarbeit und Steuerverzicht der Mitgliedsstaaten bei grenzüberschreitenden Erbfällen setzen.

Die Vorschläge zielen in die richtige Richtung, sind aber leider für die Staaten nicht verbindlich. Eigentümern von Ferienimmobilien innerhalb und außerhalb Europas ist daher zu raten, die steuergünstige Nachfolgeplanung weiterhin selbst in die Hand zu nehmen. So können steuerliche Belastungen z.B. durch Schenkungen zu Lebzeiten oder durch die Umwandlung von Vermögen vermieden werden, wie etwa die Einbringung der Immobilie in eine Kapitalgesellschaft. Wie beim Verfassen eines Testamentes gilt auch hier, dass künftige Erblasser nicht auf eigene Faust tätig werden sollten. Das A und O ist auch hier die Beratung durch einen Fachmann, der mit dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht des Landes vertraut ist, in dem sich die Ferienimmobilie befindet.

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