Niedriger Wert für Grundbesitz ist Finanzamt durch Gutachten nachweisbar

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Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Wie das Finanzamt rechnet

Das Finanzamt ermittelt die Häuserwerte am Computer. Die Daten, die von den Beschenkten oder Erben erhoben werden, werden eingegeben. Das Programm rechnet dann nach dem Bewertungsgesetz den Wert aus. Liegt der Wert niedrig oder jedenfalls unter den Freibeträgen ist das kein Problem. Aber was tun, wenn der Wert zu hoch ist?

 Was sagt der Bundesfinanzhof?

Ein niedriger gemeiner Wert für Grundbesitz wird regelmäßig durch Gutachten nachgewiesen (so der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 03.12.2008, II R 19/08).

Danach wird ein niedrigerer gemeiner Wert als der vom Finanzamt ermittelte Steuerwert für Grundbesitz regelmäßig durch Gutachten nachgewiesen. Der BFH hat in seiner Entscheidung zu den Anforderungen an ein (zu beachtendes) Gutachten Stellung genommen:

1. Legt der Steuerpflichtige zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts das Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung vor und gelangt der Gutachter nach einer Wertermittlung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren mit zutreffender Begründung dazu, dass das Grundstück ausschließlich im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, handelt das FA rechtswidrig, wenn es den Grundstückwert ohne weitere Begründung auf den Mittelwert beider Werte feststellt.

2. Fehlt als letzter Schritt einer Grundstücksbewertung nach der WertV die Anpassung an die Marktverhältnisse gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV, ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (noch) nicht geführt. Die Preisbildung am Grundstücksmarkt richtet sich nicht nur nach den Ertragserwartungen der Nachfrager.

Aus den Gründen:

„Die Annahme des Finanzgerichts, das Finanzamt habe zu Recht den Grundstückswert auf den Mittelwert aus dem gutachterlich bestimmten Sachwert und Ertragswert festgestellt, ist durch keine rechtlichen oder tatsächlichen Erwägungen untermauert. Sie ist nicht das Ergebnis einer freien Beweiswürdigung des vorliegenden Privatgutachtens, sondern stellt eine bloße Rechtsbehauptung dar.

Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach den Absätzen 2 bis 6 der Vorschrift ermittelte Wert. (Anmerkung: Nach § 198 BewG ist auch nach der seit 01.01.2009 geltenden Rechtslage der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich). Der Nachweis kann u.a. durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdi-gung des FA und ggf. der Gerichte (Urteil des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259). Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewer-tungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungs-verordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl I 1988, 2209) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein. (Anmerkung: Nach der seit 01.01.2009 geltenden Vorschrift des § 198 S. 2 BewG sind die nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Rechtsvorschriften zu beachten).
Hat der Sachverständige zunächst sowohl einen Ertragswert als auch einen Sachwert ermittelt, dann aber den Verkehrswert des Grundstücks unter Angabe der dafür maßgeblichen Gründe ausschließlich nach dem Ertragswert bemessen, können die Behörde und ggf. auch die Gerichte zwar diese Gründe überprüfen und dabei auch zu dem Ergebnis kommen, dass eine Verbindung beider Bewer-tungsverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 WertV vorzuziehen ist; sie müssen dies aber in Auseinandersetzung mit der Auffassung des Sachverständigen ihrerseits begründen und können nicht einfach den Mittelwert der im Ertragswert- und im Sachwertverfahren gefundenen Werte als Verkehrswert ansehen. Es ist nicht sachgerecht, den Verkehrswert schematisch durch Mittelung von Ertragswert und Sachwert zu bestimmen (so Simon/ Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Aufl. 1996, Rz 1.141).
Soweit der Sachverständige den Verkehrswert anhand des Ertragswerts ermittelt hat, hat er dies allerdings zutreffend begründet. So ist richtig, dass bebaute Grundstücke für Produktions- und Dienstleistungszwecke regelmäßig im Ertragswertverfahren sachgerecht bewertet sind (Simon/Kleiber, a.a.O., Rz 1.133 und 1.134). Es fehlt aber die Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt wie § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV sie für alle Bewertungsverfahren vorsieht (vgl. zur Angleichung des Ertragswerts an den Verkehrswert Simon/Kleiber, a.a.O., Rz 4.17). Unter „Lage auf dem Grundstücksmarkt“ ist dabei gemäß § 3 Abs. 3 WertV die Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag (Besteuerungszeitpunkt) für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände zu verstehen. Hervorzuheben ist, dass danach die Maßgeblichkeit der Umstände nicht nur aus der Sicht der Nachfrager und deren Ertragserwartungen, sondern auch aus der Sicht der Anbieter zu beurteilen ist. Dieser letzte Schritt jeder Grundstücksbewertung -und zwar auch nach der WertV- ist im Streitfall unterblieben.

 

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