Was versteht man unter Revalutierung einer Grundschuld?

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Revalutierung erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Grundschulden

Grundschulden sind reine Sicherungsrechte. Der Eigentümer verpfändet mit der Grundschuld sein Grundstück, um eine Forderung abzusichern, die ein anderer gegen ihn hat. Grundschulden werden vor allem von Banken für die Absicherung eines Kredits eingesetzt. Dabei ist im Verhältnis Kreditnehmer – Bank die Ausgestaltung des  Darlehensvertrages von großer Bedeutung. Die Bedingungen der Rückzahlung und Verzinsung, Laufzeit, Kündbarkeit etc. des Darlehens bestimmen sich ausschließlich nach den im Darlehens-(=Kredit)vertrag getroffenen Vereinbarungen. Die Grundschuld ist gewissermaßen die „Hülle“ um den jeweiligen Darlehensvertrag zur Sicherung eines erleichterten Zugriffes auf das verpfändete Grundstück; nämlich dann wenn das Darlehen nicht mehr vertragsgemäß bedient wird. Ohne Bestellung einer Grundschuld müsste der Gläubiger Klage erheben und aus dem dann rechtskräftigen Zahlungsurteil die Zwangsvollstreckung betreiben.

Vollvalutierung, Teilvalutierung, Nichtvalutierung

Wird das Darlehen zurückbezahlt, verändert sich die Grundschuld nicht. Sie steht – obwohl der Kredit abgezahlt ist – als Sicherungsmittel weiterhin zur Verfügung. Wenn der Kredit abgezahlt ist, besteht die Grundschuld fort, aber sie ist nicht mehr valutiert.

  • Bei Grundschulden liegt eine Vollvalutierung vor, wenn der Betrag der Grundschuld (z.B. 100.000 Euro) mit dem Betrag der gesicherten Kreditforderung (z.B. ebenfalls 100.000 Euro) übereinstimm
  • Von einer Teilvalutierung spricht man, wenn der Grundschuld (z.B. über 100.000 €) nur noch ein Teilforderung aus dem Kredit gegenübersteht (z.B. nur noch 50.000 Euro)
  •  Die Grunschuld valutiert nicht, wenn der Grundschuld  keine Forderung mehr zugrunde liegt oder eine solche Forderung noch gar nicht besteht

Die Grundschuld ist also eine Sicherheit, die sich nicht verbraucht. Dies hat den wesentlichen Vorteil, dass – z.B. nach Rückzahlung des Darlehens – die Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredites wiederverwendet werden kann; die Grundschuld kann „revalutiert“ werden, sofern sie der Besteller nach Tilgung des zunächst gesicherten Darlehens nicht löschen lässt. Darauf drängen die Banken immer, denn dann haben sie Chancen auch den neuen Kredit zu finanzieren. Die Möglichkeit der Revalutierung spart die Kosten einer neuerlichen Bestellung bei Notar und Grundbuchamt und beschleunigt die Auszahlung künftiger neuerlicher Kredite.

 

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