🏡 Wenn Mieter bauen: Wer profitiert? Und was sagt der BGH dazu?
Viele meiner Mandanten sind erstaunt, wenn sie erfahren, dass Bauleistungen auf einem Mietgrundstück nicht automatisch dem Bauherrn gehören. Besonders spannend wird es, wenn ein Mieter auf seinem gemieteten Grundstück ein Gebäude errichtet. Wer ist dann Eigentümer? Und kann der Mieter Ersatz verlangen?
Ein Klassiker dazu stammt vom Bundesgerichtshof (BGH) aus dem Jahr 1953:
📖 Der Fall: Enkel gegen Opa
- Opa hatte auf einem gemieteten Grundstück ein Gebäude errichtet.
- Die späteren Eigentümer (die Enkel) wollten das Objekt behalten.
- Opa räumte das Grundstück und ließ das Gebäude stehen.
✍️ Was sagt der BGH?
- Die Errichtung eines Hauses auf einem gemieteten Grundstück ist keine „Verwendung auf die Mietsache“ im Sinne von § 539 BGB. → Der Mieter erhält also keinen Ersatz für „Verwendungen“ wie bei einer Reparatur.
- Der Eigentumsübergang an dem Haus erfolgte kraft Gesetzes (§§ 93, 94, 946 BGB).
- Die Besonderheit: Der BGH stellt klar, dass ein Bereicherungsanspruch gem. §§ 951, 812 BGB besteht, weil der Eigentumserwerb ohne rechtlichen Grund geschah.
- Aber: Nicht die Baukosten werden ersetzt, sondern der Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt der Räumung. Warum?„Das Gebäude wurde erst dadurch zu einem realisierbaren Wert für die Eigentümer, dass der Mieter sein Recht zum Abriss nicht ausgeübt hat, sondern das Gebäude stehen ließ.“
🤔 Was bedeutet das in der Praxis?
- Wer auf einem fremden Grundstück baut, sollte verbindlich regeln, was mit dem Gebäude bei Vertragsende geschieht.
- Ohne solche Regelung kann der Eigentümer das Gebäude behalten – muss aber den Wert bei Räumung eventuell ersetzen.
- Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm die Baukosten ersetzt werden, sondern nur den aktuellen objektiven Wert.
- Ein Erlassvertrag nach § 397 BGB kann die Rückabwicklung verhindern: Der Bauherr (z. B. Opa) erlässt dem Bereicherten (Enkel) den Anspruch freiwillig.
🌐 Fazit für Vermieter, Mieter und Erben
Der Fall zeigt eindrucksvoll, wie wichtig rechtzeitige Regelungen sind, wenn auf fremden Grund gebaut wird. Auch bei Erbfällen oder Übergaben von vermieteten Grundstücken kann es sich lohnen, die zivilrechtlichen Folgen frühzeitig zu klären – um späteren Streit zu vermeiden.
Bei Fragen dazu helfe ich gerne weiter.
📄 BGH, Urteil vom 10.07.1953, V ZR 22/52
„Verwendungen auf die Mietsache“, NJW 1953, 1466
