Kündigung eines Mietverhältnisses mit Stimmenmehrheit der Erben möglich. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
Kündigung eines Mietverhältnisses mit Stimmenmehrheit der Erben möglich
Nach Ansicht des BGH gilt:
Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.
Für Experten: BGH vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 –
Zu beachten ist, dass es sich bei der Kündigung der Erbengemeinschaft als Vermieter um eine ordentliche Kündigung handelte. Ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen des Todesfalles gibt es beim Tod des Vermieters nicht. Anders ist es hingegen beim Tod des Mieters hier entstehen Sonderkündigungsrechte auf Mieter- wie auf Vermieterseite.
Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters
Stirbt der Mieter gelten die § 563 ff BGB.
§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
Auch der Vermieter hat hier ein Sonderkündigungsrecht, § 563 Abs. 4 BGB.
Kein Sonderkündigungsrecht bei Tod des Vermieters
Beim Tod des Vermieters läuft der Mietvertrag leider unter den alten Bedingungen weiter. Eine Änderung des Vertrages kann nicht verlangt werden. Für den Mieter hat der Vermieterwechsel auf die Erben des Verstorbenen keine Auswirkungen. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Vermieter, also auf die Erben über. Die Vermietererben können dann nur nach den allgemeinen Vorschriften, nicht aber außerordentlich kündigen oder eine Erhöhung der Miete verlangen.
Ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters gibt es nur bei Tod des Mieters, aber nicht für die Erben bei Tod des Vermieters.
