Was bedeutet Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in der Grundschuld?

Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in der Grundschuld. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in der Grundschuld

Frage:

Was bedeutet Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in der Grundschuld?

Antwort:

„Unterwerfung“ und dann noch gar unter die „Zwangsvollstreckung“ klingt dramatisch (kann es auch werden), ist aber bei einer Grundschuldurkunde eine ganz normale und übliche Sache.

Die gesetzliche Regelung findet sich in

§ 800 ZPO Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer

  (1) Der Eigentümer kann sich in einer nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 aufgenommenen Urkunde in Ansehung … einer Grundschuld …  der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Die Unterwerfung bedarf in diesem Fall der Eintragung in das Grundbuch.

  (2) Bei der Zwangsvollstreckung gegen einen späteren Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, bedarf es nicht der Zustellung der den Erwerb des Eigentums nachweisenden öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde.

  (3) Ist die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig, so ist für die im § 797 Abs. 5 bezeichneten Klagen das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist.

Schuldet S seiner Bank einen Geldbetrag von 50.000 Euro aus Darlehen und zahlt er diesen Betrag nicht zurück, muss ihn die Bank auf Rückzahlung verklagen. Die Bank erhält dann ein Urteil über 50.000 Euro zuzüglich Zinsen. Damit hat sie ihr Geld aber noch nicht, sondern muss aus dem Urteil in das Vermögen von S vollstrecken (wenn S nicht freiwillig zahlt). Zum Beispiel kann die Bank hinsichtlich eines Grundstücks des S eine Zwangshypothek eintragen lassen und aus dieser Hypothek, dann das Grundstück versteigern lassen. Das geht aber nur, wenn der S das Grundstück nicht während des möglicherweise langwierigen Gerichtverfahrens nicht verkauft hat.

Hier helfen die Grundschuld und die Unterwerfung des S unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch die Bank. Das im Grundbuch eingetragen Pfandrecht „Grundschuld“ ersetzt den langen Weg zur  Zwangshypothek. Das Grundstück ist von vornherein verpfändet. Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung macht das Grundstück für die Bank sofort verwertbar, m.a.W die Bank kann aus der Grundschuld sofort die Zwangsversteigerung des verpfändeten Grundstücks betreiben.

Beachte: Eigentlich kann die Bank bei Grundschuld und Unterwerfungsklausel jederzeit das verpfändete Grundstück versteigern lassen. In der Sicherungs- oder Zweckvereinbarung ist aber geregelt, dass die Bank das nicht darf, solange der S seinen Kredit regelmäßig bedient. Stellte die Bank dennoch Antrag auf Zwangsversteigerung des Grundstücks, kann sich S hiergegen erfolgreich mit einer Vollstreckungsgegenklage wehren.

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