Einreichungs- und Ausfertigungssperre: Erst Geld, dann Grundbuch. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht.
🛡️ Einreichungssperre – Sicherheit beim Grundstücksverkauf
Beim Verkauf oder der Übertragung eines Grundstücks spielt die Absicherung der Kaufpreiszahlung eine zentrale Rolle. Hier setzt die sogenannte Einreichungssperre an – ein bewährtes Mittel, um Verkäufer und Erwerber rechtlich zu schützen.
🧾 Was ist die Einreichungssperre?
Die Einreichungssperre ist eine vertraglich angeordnete Sicherung, die dem Notar verbietet, den Erwerber sofort als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.
🔐 Erst wenn der Kaufpreis oder die vereinbarte Abfindung gezahlt ist, darf der Notar den Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt einreichen.
📌 Beispiel:
Ein weichender Erbe soll bei der Übertragung eines Familiengrundstücks eine Ausgleichszahlung erhalten. Die Einreichungssperre stellt sicher, dass die Eigentumsumschreibung erst erfolgt, wenn dieser die Zahlung schriftlich bestätigt hat.
📄 Zusätzlich: Ausfertigungssperre
Neben der Einreichungssperre wird oft auch eine Ausfertigungssperre vereinbart:
🚫 Der Notar darf keine Ausfertigungen oder beglaubigten Abschriften des Vertrags erteilen, solange die Zahlung nicht nachgewiesen ist.
👉 Das verhindert, dass der Erwerber ohne Zahlung mit dem Vertrag anderweitig agiert (z. B. für Bankgeschäfte oder Belastungen).
🏷️ Eigentumsvormerkung trotz Einreichungssperre?
Ja – und das ist klug geregelt:
✅ Der Erwerber soll oft bereits eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch erhalten, um seinen Anspruch zu sichern (z. B. vor Gläubigern des Verkäufers).
🧩 Dafür reicht der Notar einen Teilauszug des Vertrags beim Grundbuchamt ein – ohne Auflassung (= Eigentumsübertragung).
→ Die Vormerkung wird eingetragen, aber der Eigentumserwerb erfolgt erst später, nach Zahlung.
⚖️ Warum ist das wichtig?
Die Kombination aus
✔️ Einreichungssperre
✔️ Ausfertigungssperre
✔️ Eigentumsvormerkung
bietet maximale rechtliche Sicherheit für beide Seiten:
| Verkäufer | Erwerber |
|---|---|
| 💶 Sicherheit, dass er zuerst sein Geld bekommt | 🏡 Schutz vor nachträglichen Verfügungen |
| 📜 Kontrolle über den Vertrag | 📋 Anspruchssicherung im Grundbuch |
💡 Fazit
Die Einreichungssperre ist ein zentrales Instrument zur Zahlungssicherung bei Grundstücksgeschäften – besonders in Fällen wie Erbauseinandersetzungen, Geschwisterauszahlungen oder bei gestaffelten Kaufpreiszahlungen.
🔍 Wir beraten Sie gerne, wie Sie in Ihrer Immobilientransaktion rechtlich sicher und fair vorgehen können – mit individuell abgestimmten Sicherungsmechanismen im notariellen Vertrag.
