Das Grundbuch in einfacher Sprache erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
Das Grundbuch in einfacher Sprache erklärt
Warum gibt es ein Grundbuch? Wie liest man ein Grundbuch? Das sind Fragen, die sich jedem stellen. Grundbücher gibt es erst seit einigen hundert Jahren. Früher brauchte man keine Grundbücher, weil es noch gar keine Grundstücke gab. Als sich dann Grundstücker herausbildeten, weil sie jemand als Eigentümer beanspruchte, musste das Grundstück aufwändig markiert werden. Was früher umständlich und vergänglich in der realen Welt markiert werden musste, steht heute unverfälschbar im Grundbuch. Das Grundbuch besteht eigentlich nur aus drei Blättern. Warum das so ist, erkläre ich hier an einfachen Beispielen.
Das Grundstück (Abteilung I)
In Urzeiten waren die Menschen Nomaden und zogen durch die Welt. Sie lebten von dem was sie fanden. Es gab nur wenige Menschen und das Land war unermesslich weit. Man brauchte keine Staatsgrenzen und auch keine Grundstücksgrenzen. Es gab weder Staaten noch Grundstücke. Das änderte sich alles, als die Menschen Ackerbauern wurden. Sie bepflanzten Land und wollten natürlich ihre Ernte nur für sich verbrauchen. Sie waren jetzt an das Land gebunden und zogen nicht mehr umher. Jetzt musste erkennbar werden, wer welches Stück Land bebaut hatte und wem damit die Ernte gehörte. Man kam vermutlich sehr schnell auf die Idee die Grundstücke durch Grenzsteine oder Steinhaufen zu markieren oder einzuzäunen. So entstanden die Grundstücke selbst und das Eigentum an den Grundstücken. Die Grenzsteine markierten ab, wo das Grundstück begann und endete. Nichts anderes macht heute die Abteilung I im Grundbuch. Dort wird beschrieben, wie groß das Grundstück ist, es hat eine bestimmte Grundstücksnummer (die Flurnummer heißt) und wird zum Beispiel mit dem Straßennamen bezeichnet.
Nutzung des Grundstücks durch andere (Abteilung II)
Mit der Aufteilung der Erde in Grundstücke entstanden Probleme. Stell Dir vor, ein Viehbauer hatte auf seinem Grundstück 50 Rinder, die aber zur Wassertränke mussten. Diese konnte der Viehbauer mit seinem Vieh aber nur über das Grundstück seines Nachbarn erreichen. Irgendwie werden sich die beiden dann geeinigt haben und der Nachbar räumte dem Viehbauern das Recht ein das Vieh über das Nachbargrundstück zu führen. Der Weg war dann sicherlich ausgetrampelt und so das Wegerecht sichtbar. Damit war dann klar und für jeden sichtbar, dass der Eigentümer des Viehbauerngrundstücks das Recht hatte diesen Viehweg über dem Nachbargrundstück zu nutzen. Solche Wegerechte und andere ähnliche Reche, die ein Grundstück an einem anderen hat, werden heute in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Aus der Sicht des belasteten Grundstücks nennt man solche Rechte „Belastungen“.
Verpfändung bei Schulden (Abteilung III)
Es konnte nun geschehen, dass – wie heute auch – jemand Schulden hatte. Wer Schulden hat wird Schuldner genannt, wer einen Schuldner hat wir Gläubiger genannt. Konnte der Schuldner seine Schulden nicht zurückzahlen, musste er ein Pfand geben. Oft musste er das Pfand von vornherein geben, sonst hätte er vom Gläubiger von Anfang an schon kein Geld erhalten. Der Schuldner konnte zum Beispiel ein Pferd verpfänden, das im Wert seine Schulden abdeckte. Er gab das Pferd dann seinem Gläubiger und dieser konnte es verkaufen, wenn der Schuldner seine Schuld nicht zurückzahlte. Der Gläubiger war so abgesichert. Reichte ein Pferd für die Abdeckung der Schulden nicht mehr aus, kam irgendwann jemand auf die Idee, dass man auch Grundstücke verpfänden könnte. Ein Grundstück konnte man dem Gläubiger aber nicht einfach als Pfand übergeben. Ein Pferd kann der Gläubiger dem Schuldner wegnehmen und als Sicherheit in seinen Stall stellen. Bei einem Grundstück geht das natürlich nicht. So kam man auf die Idee das Grundstück durch einen Pfandstein oder andere Zeichen auf dem Grundstück als verpfändet zu kennzeichnen. Heute wird dieser Pfandstein durch die Abteilung III im Grundbuch ersetzt. Man muss keinen Pfandstein mehr auf das Grundstück setzen, sondern kann im Grundbuch in der dritten Abteilung nachlesen für welche Schuld das Grundstück haftet. Das ist die Grundschuld. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
Fazit
Das Grundbuch ist eine tolle Erfindung. Was früher mit Steinen, Steinhaufen, Zäunen, Trampelpfaden und so weiter sichtbar gemacht werden musste, steht heute alles auf wenigen Seiten im Grundbuch. Und während man Steine verrücken oder sogar klauen kann, Trampelwege irgendwann zuwachsen und irgendwann nicht mehr sichtbar sind, ist das bei einem Buch nicht der Fall.
