Wie teilt man ein Grundstück in zwei Grundstücke? Rechtliche Umsetzung

Grundstücksteilung – Wie funktioniert das richtig? Erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.

Eine Grundstücksteilung (oder Parzellierung) ist die Aufteilung eines vorhandenen Grundstücks in zwei oder mehrere rechtlich selbständige Grundstücke. Aus dem alten Grundstück entstehen also zwei oder mehr neue Grundstücke.

Alle Grundstück sind im Grundbuch verzeichnet. Sie haben dort eine Nummer und werden mit ihrer Größe und Lage knapp beschrieben. Ein Grundstück, das im Grundbuch eingetragen ist, muss nicht auf immer und ewig in der im Grundbuch eingetragenen Größe erhalten bleiben. Die Grundstücksfläche kann sich ändern. Dabei darf sich die ursprüngliche Fläche sowohl vergrößern als auch verkleinern. Das muss jedoch alles im Grundbuch vermerkt werden.

§ 19 BauGB Teilung von Grundstücken
(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.
(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.

Baugesetzbuch

Nach § 19 BauGB ist die Teilung eines Grundstücks dem Grundbuchamt gegenüber zu erklären. Der Grundstückseigentümer erklärt dazu, dass ein Grundstücksteil „abgeschrieben“ (= abgetrennt) und als neues Grundstück im Grundbuch eingetragen werden soll. Wie immer, wenn es um Grundbucherklärungen geht, muss die Erklärung des Eigentümers notariell beglaubigt werden. Die Teilung eines Grundstücks in zwei Grundstücke geschieht also durch „Abschreibung“ (=Abtrennung).

§ 2 Abs. 3 GBO
Ein Teil eines Grundstücks darf von diesem nur abgeschrieben werden, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist oder wenn die zur Führung des amtlichen Verzeichnisses zuständige Behörde bescheinigt, dass sie von der Buchung unter einer besonderen Nummer absieht, weil der Grundstücksteil mit einem benachbarten Grundstück oder einem Teil davon zusammengefasst wird.

Das abgeschriebene, neue Grundstück muss im Grundbuch unter einer neuen Nummer verzeichnet werden. Die Teilung eines bebauten Grundstücks ist dabei nur zulässig, wenn hierdurch keine Verhältnisse geschaffen werden, die baurechtliche Vorschriften verletzen. So müssen bei der Teilung Abstandsflächen, Brandschutz, Erschließung und Zugang für die Feuerwehr beachtet werden.  

Das Grundbuchamt trägt dann das neue Grundstück aufgrund der notariell beglaubigten Erklärung in das Grundbuch ein. Dazu wird das alte Grundstück aus dem Grundbuch gestrichen und die beiden neuen Grundstück werden als neue Grundstücke in das Grundbuch eingetragen. Grundschulden, die am alten Grundstück bestanden, bestehen an den neu gebildeten Grundstücken fort.

Da durch die Teilung zu neuen Rechtsfolgen kommt (neue Eigentumsrechte,  Grunderwerbsteuer, Grundsteuer), ist die Teilung in einem sogenannten Fortführungsnachweis, der die Veränderung dokumentiert, nachzuweisen. Außerdem ist das Grundstücks– bzw. Liegenschaftskataster zu ändern.

Technische Umsetzung

Die neuen Grundstücke müssen abgemessen werden. Berechtigt zur Durchführung von Vermessungen zur Teilung sind nur die Vermessungs- und Katasterverwaltung und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Wurden die neuen Grundstücke bzw. Flurstücke abgemessen, erhält der Grundstückseigentümer einen Auszug aus dem Veränderungsnachweis. Das ist der Fortführungsnachweis. Die Eintragung der neu zu bildenden Grundstücke im Grundbuch erfolgt nur, wenn dieser Fortführungsnachweis vorgelegt wird. Grundlage für die Ausstellung dieses Nachweises ist die Katastervermessung, die bei der Grundstücksteilung als Teilungsvermessung bezeichnet wird. Den Vermessungsauftrag erteilt der Grundstückseigentümer.

Die Vermessung hat auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters zu erfolgen. Hierzu müssen die aktuellen Vermessungsunterlagen zusammengestellt werden. Dann werden unter Berücksichtigung der gewünschte Flächengrößen für die neuen Grundstücke und die gewünschte Lage der neuen Grenzen die Koordinaten für die neuen Grenzpunkte berechnet. Die örtlichen Vermessungsarbeiten beginnen dann mit dem Aufsuchen der Grenzpunkte. Anschließend wird die neue Grenze festgelegt und ebenfalls abgemarkt. Sind die neuen und alten Grenzverhältnisse nun geklärt, wird dies in den Vermessungsunterlagen dokumentiert. Die gesamte Dokumentation wird bei der späteren Übernahme wieder Teil des Katasters.

Basierend auf den Ergebnissen der örtlichen Vermessung wird über die Vermessungsarbeiten eine Niederschrift angefertigt. Diese Vermessungsniederschrift wird den betroffenen Grundstückseigentümern ganz oder in Auszügen in Form eines Abmarkungsbescheides mitgeteilt. Durch den Abmarkungsbescheid werden dem Eigentümer die Ergebnisse der Grenzfeststellung und Abmarkung bekanntgegeben. Die gesamten Berechnungen werden mit den örtlichen Aufzeichnungen und der Vermessungsniederschrift in das Liegenschaftskataster übernommen.

Fortführungsnachweis

Mit der Übernahme der Vermessung wird das Liegenschaftskataster fortgeführt. Diese Fortführung ist dem Grundstückseigentümer bekanntzugeben (sogenannter „Fortführungsnachweis“). Im Fortführungsnachweis werden die an den Flurstücken eingetretenen Veränderungen nachgewiesen. Tabellarisch werden die Bezeichnungen und Beschreibungen der von der Veränderung betroffenen Flurstücke („alter Bestand“) und der sich nach der Fortführung ergebenden Flurstücke („neuer Bestand“) gegenübergestellt. Der alte Bestand wird dem bisherigen Liegenschaftskataster entnommen, der neue Bestand sind im Wesentlichen die neuen Flurstücksnummern und das Ergebnis der Flächenberechnung. Dem beschreibenden Teil des Fortführungsnachweises ist eine Kopie der Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung der neuen Grenzen und Flurstücksnummern beigefügt. Der vollzogene Fortführungsnachweis ist der Verwaltungsakt, durch den die neuen Angaben und Darstellungen in das Liegenschaftskataster eingehen. Das Grundbuchamt erhält dann einen Auszug aus dem Fortführungsnachweis. Dadurch wird sichergestellt, dass Liegenschaftskataster und Grundbuch hinsichtlich Flurstücksbezeichnung und -fläche übereinstimmen. Der Notar benötigt den Fortführungsnachweis, um die Abschreibung des Grundstücksteils im Grundbuch zu veranlassen. Über den Notar stellt der Grundstückseigentümer beim zuständigen Grundbuchamt den Antrag zur Übernahme der im fortführungsnachweis beschriebenen Änderungen in das Grundbuch. Wenn der Grundbucheintrag nicht innerhalb von 24 Monaten vollzogen ist, muss die dem Fortführungsnachweis zugrunde liegende Katastervermessung gebührenpflichtig aufgehoben werden.

So sieht die Forführungsmitteilung (vereinfacht) aus:

Vor der Fortführung	Nach der Fortführung
Flurstück 1000 Fläche 10.000 qm Lage: Forführungsstraße 1 —————————————- Gesamtfläche 10.000 qm	Flurstück 1000 Fläche 4000 qm Lage Lage: Forführungsstraße 1 Flurstück 1000/1 Fläche 6000 qm Lage Lage: Forführungsstraße 1 ———————————————— Gesamtfläche 10.000 qm