Verliere ich bei einer Zwangsversteigerung mein Wohnungsrecht?

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Verliere ich bei einer Zwangsversteigerung mein Wohnungsrecht? Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Verliere ich bei einer Zwangsversteigerung mein Wohnungsrecht?

Frage: Ich habe mein Haus an meinen Sohn übergeben. Ich habe mir für mich und meine Frau des lebenslange unentgeltliche Wohnungsrecht vorbehalten. Jetzt lese ich in einem Ratgeber zum Wohnungsrecht folgendes: „Nach dem Zuschlag in der Versteigerung erhält der Übergeber zwar den Wert des Rechts ausbezahlt, jedoch verliert der Übergeber im Gegenzug dieses recht. Hat der Übergeber z.B. ein Wohnungsrecht, so wird dieses im Grundbuch gelöscht und der Übergeber muss aus der übergebenen Immobilie ausziehen.“ Mir wird ganz schlecht, wenn ich das lese. Stimmt das?

Antwort: Nein, das stimmt so nicht. Ihr Ratgeber irrt. Grundsätzlich bleiben die Lasten und Dienstbarkeiten, also auch ein lebenslanges Nießbrauchsrecht oder Wohnungsrecht, die im Grundbuch eingetragen sind, auch in der Zwangsversteigerung/Teilungsversteigerung bestehen.

Hiervon gibt es aber Ausnahmen. Dies gilt nämlich nur dann, wenn das Wohnrecht die einzige oder zumindest erstrangige Belastung des betreffenden Grundstücks ist. Sollte etwa eine Bank noch Ansprüche geltend machen können , etwa die Einleitung einer Zwangsversteigerung wegen einer dem Wohnrecht vorrangigen Grundschuld/Hypothek, dann würde bei einer Zwangsversteigerung durch die Bank das Wohnrecht erlöschen können, vgl. §§ 91 ff. ZVG.

Tipp: Achten Sie darauf, dass Ihr Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht immer erstrangig bleibt. Es darf also nie eine Grundschuld im Rang davor eingetragen werden. Bestehende Grundschulden sollten gelöscht oder Ihre Abtretung an den Übernehmer auf den Zeitpunkt des Erlöschens des Nießbrauchs- oder Wohnungsrechts hinausgeschoben werden.

Auch die sogenannten Rückgewähransprüche bei Grundschulden
können zu großen Probleme führen. Rückgewährsansprüche sind in der Sicherungsabrede zwischen Bank und Übergeber geregelt. Dieses wurde bei der Kreditaufnahme vereinbart. Danach kann der Übergeber von der Bank die Rückgabe der Grundschuld von der Bank verlangen, wenn die Schulden abbezahlt sind. Normalerweise lässt man die Grundschuld nach Abzahlung des Kredits löschen, man kann aber eben  auch verlangen, dass die Bank die Grundschuld an den Übergeber abtritt, d.h. zurück gewährt.  Dieser Anspruch gegen die Bank geht nicht automatisch mit einer Übergabe auf den Übernehmer über. Wird vergessen die Rückgewährsansprüche im Übergabevertrag zu regeln, haben am Ende die Erben des Übergebers eine Grundschuld am übergebenen Grundstück. Gehört der Übernehmer nicht zu den Erben (weil er ja schon das Haus bekommen hat) oder ist er mit seinen Geschwistern nur Miterbe, muss er sich mit der Erbengemeinschaft, der die Grundschuld gehört auseinandersetzen.

Es kann auch sein, dass der Übergeber die Grundschuld noch zur Absicherung des Kredits, den er weiter zurückzahlt benötigt, z. B. bei der Übergabe einer vermieteten und noch nicht voll abbezahlten Wohnung unter Nießbrauchsvorbehalt. Die Abtretung an den Erwerber sollte dann aufschiebend bedingt auf die
Beendigung des Nießbrauchs erfolgen.

Ein weiteres Sicherungsmittel sind Rückforderungsrechte bezogen auf das Haus, die ebenfalls im Grundbuch abgesichert werden müssen.

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