Kündigung eines Mietverhältnisses durch Erbenmehrheit. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.

Kündigung eines Mietverhältnisses durch Erbenmehrheit?

Frage:

Wir sind eine Erbengemeinschaft. Der Erblasser 1980 ein Grundstück an die Staatliche Kunstsammlung in Sachsen  vermietet. Nach Eintritt des Erbfalls und der Wiedervereinigung betrug der Mietzins monatlich 204,13 €. Zwei von drei Mitgliedern der Erbengemeinschaft mit Nachlassanteilen von 3/4 kündigten daraufhin den Mietvertrag. Ist die Kündigung wirksam?

Antwort:

Nach Auffassung des XII. Senats des Bundesgerichtshofs ist die Kündigung von nur zwei der drei Miterben wirksam. Für den Bereich der Kündigung eines Mietverhältnisses sei die Regelung des § 2038 BGB vorrangig vor § 2040 BGB. Damit ist die Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Erbenmehrheit wirksam, wenn sie sich als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellt. Argumentiert wird damit, dass die Erben mehrheitlich einen Mietvertrag begründen können. Wenn dies möglich ist,  müsse ihn die Erbengemeinschaft auch mehrheitlich wieder auflösen können.

Diese Meinung ist vertretbar, sofern der Nachlassbestand durch die Verfügung nicht zum Nachteil der Nachlassgläubiger verändert wird. Dennoch ist m.E. aus Gründen der Rechtssicherheit an der bisher h.M. festzuhalten, wonach alle Miterben gemeinsam kündigen müssen. Wenn einer der Miterben blockiert, muss er von den anderen bei Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung auf die Zustimmung zur Kündigung verklagt werden.

Tipp:

Lesen Sie BGH vom 11. 11. 2009, XII ZR 210/05