Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren – Schritt für Schritt erklärt
🔹 Was passiert beim Zuschlag?
Der Zuschlag ist der finale Schritt im Teilungsversteigerungsverfahren. Dabei wird dem Meistbietenden das Eigentum am Versteigerungsobjekt zugesprochen – sofern keine Versagungsgründe vorliegen. Doch bis dahin gibt es viele rechtliche Feinheiten zu beachten.
🔒 Versagung des Zuschlags
Das Vollstreckungsgericht muss prüfen, ob Zuschlagsversagungsgründe vorliegen:
- ❌ § 85a ZVG: Zuschlag wird versagt, wenn das Gebot unter 50 % des Verkehrswertes liegt (feste Grenze).
- ❌ § 74a ZVG: Zuschlag kann versagt werden, wenn das Gebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt – spielt bei der Teilungsversteigerung in der Regel keine Rolle, kann aber auf Antrag von Grundpfandgläubigern ausnahmsweise zum Tragen kommen
📅 Hinweis: Antragsteller und Antragsgegner sind bei der Teilungsversteigerung nicht antragsberechtigt nach § 74a ZVG, da ihnen kein Befriedigungsrecht aus dem Grundstück zusteht.
🌎 Erteilung des Zuschlags
Liegt ein zulässiges Meistgebot vor und keine Versagungsgründe, wird der Zuschlag erteilt:
- Der Zuschlag kann auf einen Dritten übertragen werden, wenn der Meistbietende das erklärt (z. B. bei Strohmanngeboten oder Abtretung).
- Beide (Meistbietender & Dritter) haften gemeinsam für den gebotenen Kaufpreis (§ 81 Abs. 4 ZVG).
📃 Inhalt des Zuschlagsbeschlusses
Der Zuschlagsbeschluss sollte mehr enthalten als das gesetzliche Minimum! Wichtige Inhalte:
- ✅ Bezeichnung von Grundstück und Ersteher
- ✅ Auflistung nicht mitversteigerter Gegenstände
- ✅ Auflistung bestehen bleibender Rechte
- ✅ Höhe des Bargebots
- ✅ Hinweis auf Verzinsungspflicht (4 % bis Verteilungstermin)
- ✅ Kostenregelung & Rechtsbehelfsbelehrung
🌐 Der Zuschlag wird mit Verkündung wirksam und muss in einem Verkündungstermin bekannt gegeben werden.
📄 Wirkungen des Zuschlags
🏠 Eigentumsübergang
- Der Ersteher wird mit der Verkündung Eigentümer – auch ohne Grundbucheintrag.
- Spätere erfolgreiche Anfechtung macht ihn rückwirkend nicht zum Eigentümer.
❌ Erlöschen von Rechten
- Alle im Grundbuch eingetragenen Rechte zweiter und dritter Abteilung erloschen, sofern sie nicht bestehen bleiben sollen.
- Der Schuldner bleibt gegenüber persönlichen Gläubigern weiter verpflichtet, auch wenn die dingliche Sicherheit wegfällt.
🔧 Vollstreckungstitel
- Der Zuschlagsbeschluss ist Titel zur Räumung gegen Personen ohne Besitzrecht:
- ❌ Bisheriger Eigentümer
- ❌ Angehörige ohne Besitzrecht
- ❌ Nutzungsberechtigte bei erloschenem Nießbrauch etc.
💭 Aber: Gegen ✨ Mieter kann nicht direkt vollstreckt werden – es braucht Kündigung und separate Klage.
🚶️ Rechtsschutz & Rechtsmittel
- ⚠️ Gegen Zuschlag und Zuschlagsversagung ist die sofortige Beschwerde gem. § 97 ZVG möglich.
- Auch Miteigentümer in einer Gesamthandsgemeinschaft können einzeln Rechtsmittel einlegen.
💸 Kostenregelung beim Zuschlag
- Grundsätzlich gelten die Regelungen wie bei der Vollstreckungsversteigerung.
- Miteigentümer zahlen für ihren bisherigen Anteil keine Zuschlagsgebühr – es wird nur der zuerworbene Anteil berechnet.
🎓 Beispiel: A, B und C sind je zu 1/3 Miteigentümer. A erhält den Zuschlag für 300.000 €. Berechnungswert für die Zuschlagsgebühr: 200.000 €.
🔧 Fazit
Der Zuschlagsbeschluss ist der juristische Schlüssel zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft – mit weitreichenden Eigentums-, Kosten- und Vollstreckungsfolgen.
💼 Wichtig: Eine fachkundige Beratung ist in dieser Phase entscheidend, um Fallstricke zu vermeiden und Rechte zu sichern.
Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie Fragen zur Teilungsversteigerung, zum Zuschlag oder zur anschließenden Räumung haben. Wir beraten Sie kompetent und individuell.
