Die Grundstücks-GbR zwischen Eltern und Kind

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Grundsätzlich empfehle ich meinen Mandanten, die ein Hausgrundstück übergeben wollen, dass die Übergabe unter Nießbrauchsvorbehalt und mit einem freien Rückforderungsrecht erfolgen soll. Mit diesem Modell habe ich sowohl steuerrechtlich als auch zivilrechtlich beste Erfahrungen gemacht. Die übergebenden Eltern bleiben bis zum Tod Herr im Hause, die steuerlichen Fragen sind geklärt und für den Notfall kann immer noch die Reißleine des freien Rückforderungsrechtes gezogen werden.

Es gibt aber auch Fälle, bei denen dieses Modell nicht so richtig greifen will. Schauen wir uns einmal solche Konstellationen an. Es gibt Fälle bei denen z.B. ein oder beide Elternteile mit einem oder mehreren Kindern zusammen eine oder mehrere Hausgrundstücke gemeinsam verwalten nutzen und vielleicht sogar verwerten wollen, bei denen aber die Begründung von Wohn- und Teileigentum wenig Sinn macht. Später soll das Grundstück ohnehin an die Kinder gehen.

  • Eltern und Kinder möchten gemeinsam eine größere Mietimmobilie oder sogar mehrere Immobilien als dauerhafte Kapitalanlage erwerben. Später sollen die Kinder sie einmal insgesamt erhalten.
  • Ein Unternehmer will sein Betriebsgrundstück an mehrere Kinder übertragen. Ein Teil der Kinder wurde bereits in das Unternehmen aufgenommen, die anderen wollten das nicht. Weil eine steuerliche Betriebsaufspaltung besteht, müssen die Kinder, die der Vater bereits ins Unternehmen aufgenommenen hat, auch am Betriebsgrundstück beteiligt werden. Sonst drohen erhebliche Steuernachteile. Die anderen Kindern, die kein Interesse hatten in den Betrieb des Vaters einzusteigen, sollen als Abfindung eine Beteiligung am Betriebsgrundstück erhalten.
  • Eltern gründen mit ihren Kindern einen aus Grundstücken bestehenden Familienpool. Der Familienpool soll dauerhaft angelegt sein und auch für die Enkelkinder offen stehen.
  • Ein verpachteter landwirtschaftlicher Betrieb soll an die insgesamt vier Kinder übergehen. Dabei soll er seiner Gesamtheit erhalten bleiben und nicht zersplittert werden.
  • Ein werthaltiges Grundstück ist durch Erbfolge an eine Erbengemeinschaft gelangt. Diese will das Grundstück nicht verkaufen und den Erlös teilen, sondern das Mietobjekt fortführen.
  • Eine Mietanlage mit Hotel (Betriebsvermögen) sowie Appartments und Gewerbeflächen (Privatvermögen) soll an die Kinder übergehen. Dabei soll einem Kind das Betriebsvermögen, den anderen Kindern das Privatvermögen zukommen. Die Bildung von Teileigentum scheidet aus tatsächlichen Gründen aus.
  • Nichteheliche Lebenspartner oder Freunde haben gemeinsam ein Haus gebaut oder gekauft. Sie wollen es selbst bewohnen und einen Teil vermieten.

In all diesen Fällen wollen die Beteiligten verhindern, dass die Gemeinschaft auseinanderfällt, damit das Objekt sinnvoll von allen Beteiligten genutzt werden kann.

Fraglich ist ob man dieses Ziel mit der sogenannten „Miteigentümergemeinschaft“ erreichen kann.

§ 1010 BGB Sondernachfolger eines Miteigentümers

(1) Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist.

(2) Die in den §§ 755756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Wie man sieht kann die Aufhebung der Gemeinschaft durch die Miteigentümer ausgeschlossen werden. Allerdings wirkt dieser Ausschluss nur so lange bis ein wichtiger Grund vorliegt.

§ 749 BGB Aufhebungsanspruch

(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.

(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.

Eine Erbengemeinschaft kann ohnehin jederzeit aufgehoben werden und jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung der Nachlassimmobilien verlangen.

Effektiver Schutz

ist in all diesen Fällen nur über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts möglich. Im Gesellschaftsvertrag muss vereinbart werden, dass bei einer Kündigung der Gesellschaft die Mitgesellschafter das Recht haben die Anteile des Kündigenden zu übernehmen und die Gesellschaft ohne ihn fortzuführen. Genauso wichtig ist es, dass im Gesellschaftsvertrag die Verwaltungs- und Vertretungsbefugnisse nach den Vorstellungen der Beteiligten geregelt werden können.

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