Ein Fall, der nicht selten vorkommt
Der ledige, kinderlose Landwirt stirbt. Er hat kein Testament errichtet. Es tritt gesetzliche Erbfolge ein und es entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese besteht aus Geschwistern, Nichten und Neffen, die oft verstreut über ganz Deutschland leben, sich vielleicht teilweise noch nicht einmal kennen. Wir hatten hier in unserer Kanzlei schon solche Erbengemeinschaften mit über 20 Personen.
Fragen über Fragen
Einigungsversuche über den freihändigen Verkauf scheitern in aller Regel. Wenn nur einer aus der Erbengemeinschaft sich nicht meldet oder quer macht, kann der zur Landwirtschaft gehörende Grundbesitz nicht verkauft werden. Andere Miterben, die sich kümmern, sind hingegen in Sorge. Wer haftet für das brach liegende Grundstück und die leer stehende Hofstelle? Die Erbengemeinschaft.
Um diese gefährliche Hängepartie zu beenden, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Jeder der Miterben hat die Möglichkeit die Teilungsversteigerung der landwirtschaftlichen Grundstücke zu beantragen. Es müssen dabei alle Grundstücke versteigert werden, da die Versteigerung rechtlich immer der Vorbereitung der Erbteilung dient. Geld kann man teilen, Grundstücke nicht.
Bei der Versteigerung landwirtschaftlicher Grundstücke besteht oft Unsicherheit. Kann man die Versteigerung einfach beantragen ohne vorher das Landwirtschaftsamt zu befragen? Muss das Landwirtschaftsamt die Versteigerung genehmigen? Kann auch auch Nichtlandwirt die Landwirtschaft ersteigern?
Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde?
Richtig an diesen Fragen ist, dass man beim Kauf oder Verkauf land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oft die Genehmigung der zuständigen Landwirtschaftsbehörde einholen muss. Bei einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung ist das seit 1962 nicht mehr der Fall. Über eine Zwangs- oder Teilungsversteigerung können als auch Nichtlandwirte landwirtschaftlichen Grundbesitz erwerben. Es ist egal, ob es sich um ein Landgut nach dem BGB, einen Hof nach der Höfeordnung oder um eine Anerbengut nach einem der regionalen Landesanerbenrechte handelt.
Vorbereitung der Teilungsversteigerung
Hat sich ein Miterbe zur Teilungsversteigerung entschlossen holen wir für ihn zunächst unbeglaubigte Grundbuchauszüge beim Grundbuchamt über den gesamten Grundbesitz des Verstorbenen ein. Zum einen darf ja kein Grundstück bei der Versteigerung vergessen werden und zum anderen müssen die Grundstücke im Versteigerungsantrag genau bezeichnet werden.
Der Versteigerungsantrag
wir dann von uns beim zuständigen Amtsgericht, Abteilung Vollstreckungsgericht, eingereicht. Wir geben den von uns vertretenen Antragsteller und die weiteren Miterben als Antragsgegner an. Zweck der Zwangsversteigerung ist die Aufhebung der Erbengemeinschaft. Am Antrag werden die zu versteigernden Grundstücke genau bezeichnet. Beantragt wird die
Anordnung und Durchführung der Zwangsversteigerung.
Beantragt wird ferner, einen öffentlich bestellten und allgemein vereidigten Sachverständigen (Industrie- und Handelskammer) mit der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundbesitzes zu beauftragen.
Dem Antrag werden eine Kopie des Erbscheins, der die Miterben ausweist, und eine Kopie des Grundbuchausdrucks beigefügt.
Das Amtsgericht
erlässt nun einen Beschluss, mit dem es die Zwangsversteigerung der Grundstücke anordnet. Dieser Beschluss gilt zugunsten des Antragstellers als Beschlagnahme des Grundbesitzes.
Das Gericht erteilt nun einem Sachverständigen den Auftrag ein Verkehrswertgutachten zu erstatten. Der Sachverständige beraumt hierzu einen Ortstermin an und bittet die Beteiligten um weitere Informationen, z.B. ob Pachtverträge vorliegen. Des Weiteren bittet er um Unterlagen, wie Grundbuchauszüge, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, der Denkmalliste, Baulastenverzeichnis etc.
Der Sachverständige
erstattet dann sein Gutachten. Er kommt zu einem Verkehrswert, z.B. 800.000 Euro. Das Gericht versendet das Gutachten die Beteiligten. Etwaige Einwendungen der Beteiligten können dieses binnen vier Wochen beim Gericht erheben. Hier stellt man dann immer die tollsten und unsachgemäße Einwendungen fest. Diese verzögern lediglich das Verfahren bringen aber zu 90 Prozent nichts
Festsetzung des Verkehrswerts#
.Gibt es keine Einwendungen gegen das Gutachten oder weist das Gericht diese als unbegründet zurück, setzt das Gericht den Verkehrswert auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens fest. Hierzu ergeht ein neuer Beschluss des Amtsgerichts:
Im Zwangsversteigerungsverfahren A gegen B u.a. hat das Amtsgericht Villingen-Schwenningen am 02.12.2021 beschlossen: Der Verkerhswert wird wie folgt festgesetzt: …. Der Gesamtverkehrswert beträgt damit 800.000 Euro.
Komplikationen
Es können immer wieder unerwartete Schwierigkeiten oder Komplikationen auftreten. Das Verfahren einer Teilungsversteigerung dauert lange und so kommt es schon einmal vor, dass einer der betagten Miterben während des Verfahrens ebenfalls verstirbt. Dann müssen dessen Erben ermittelt werden. Es muss dann ein Erbschein oder ein Zeugnis über die Fortsetzung der Gütergemeinschaft vorgelegt werden, aus denen sich die Nachfolger des verstorbenen Miterben ergeben. Das kann zu erheblichen Verzögerungen führen. Bis zur Vorlage der Erbnachweise kann der Antragsteller beim Amtsgericht beantragen, dass ein besondere Zustellungsvertreter für den verstorbenen Miterben bestellt wird. Das Gericht bestellt dann für die noch unbekannten Erben des verstorbenen Miterben einen „einstweiligen besonderen Vertreter“ gem. § 779 As. 2 ZPO.
Terminsbestimmung
Das Gericht bestimmt dann den Termin, z.B.:
Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll an Donnerstag, 14.04.2022, 10:30 Uhr, Ort: Neue Tonhalle, Bertholdstraße 7, 78050 Villingen-Schwenningen versteigert werden: (Grundbucheintragung …)
Versteigerungstermin
Der Ablauf des Versteigerungstermins wird vom Rechtspfleger ausführlich erklärt. Wenn Sie bieten wollen, müssen Sie beachten, dass Sie als Sicherheit entweder eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank oder einen Verrechnungsscheck einer Bank über 10 % des festgesetzten Verkehrswertes im Termin vorlegen müssen. Andernfalls wird Ihr Gebot in aller Regel zurückgewiesen. Es ist auch möglich, vorab 10 % des festgesetzten Verkehrswerts an das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht zu überweisen.
Ein Gebot kann nur dann den Zuschlag erhalten wenn es 50 % des festgesetzten Verkehrswertes erreicht.
