Grundbesitzwert für kleines Haus, älter als 100 Jahre. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Grundbesitzwert für kleines Haus, älter als 100 Jahre

Die nachfolgende Wiedergabe eines Feststellungsbescheides für den Grundbesitzwert eines über 100 Jahre alten Hauses zeigt, dass der Wert nach dem Bewertungsgesetz mit 96.659 Euro viel zu hoch ist. Das Haus wurde wenige Monate nach dem Todesfall in 2009 für 42.000 Euro verkauft, nachdem ein Verkehrswertgutachten den Kaufpreis aiuf 45.000 Euro geschätzt hatte.

Im Erbschaftsteuerrecht werden für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sogenannte Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse des Bewertungsstichtags ermittelt (bei der Erbschaftsteuer ist Bewertungszeitpunkt der Todestag des Erblassers).

Die Vorschriften für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens  (Grundstücke) finden sich im Bewertungsgesetz (§§ 159, 176 bis 198 BewG).

Bebaute Grundstücke sind grundsätzlich mit dem gemeinen Wert = Verkehrswert anzusetzen. Bebaute Grundstücke sind dabei solche Grundstücke, auf denen sich eine benutzbare Bebauung befindet.

Die in Frage kommende Bewertungsart richtet sich gem. § 181 BewG nach der Art der Nutzung des bebauten Grundstücks, nämlich als

• Ein- oder Zweifamilienhaus: das Grundstück muss zu mehr als 50 % zu Wohnzwecken genutzt werden und über zumindest eine abgeschlossene Wohnung mit mindestens 23 qm Wohnfläche verfügen (§ 181 Abs. 2 BewG)
• Mietwohngrundstück
• Wohnungs- und Teileigentum
• Geschäftsgrundstück
• gemischt genutztes Grundstück
• sonstiges bebautes Grundstück

Für ein Einfamilienhaus schreibt der Gesetzgeber das Vergleichswertverfahren vor (§ 183 BewG). Ist allerdings -was derzeit in BaWü noch die absolute Regel ist – kein Vergleichsert vorhanden, wird das Sachwertverfahren herangezogen.

In einem „Bescheid des Finanzamtes (Bewertungsstelle beim Lagefinanzamt) vom …(Datum)… über die gesonderte und einheitliche Bewertung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Erbschaftsteuer“ könnte also folgende „Feststellung für die wirtschaftliche Einheit in …(Orts- und Straßennamen mit Hausnummer)“ getroffen werden:

Art der wirtschaftlichen Einheit: Ein- / Zweifamilienhaus

Grundbesitzwert: (Berechnung siehe Anlage)

Rechtsbehelfsbelehrung (siehe Rückseite)

Zurechung des Grundsbesitzwerts
bisher: M. J., Geburtsdatum 13.05.1921, W-Str. 35 in 78056 Villingen-Schwenningen, übertragener 1/1 Anteil am Grundbesitzwert von 42.000

neu: Erbengemeinschaft nach M.J.

Erläuterungen: Der Bescheid ergeht mir Wirkung für und gegen die Erbengemeinschaft und alle Miterben.

Anlage: Berechnung des Grundbesitzwertes
Die Wertermittlung erfolgt nach dem 6. Abschnitt des 2. Teils des BewG

Ermittlung des Grundstückswerts nach dem Sachwertverfahren

Ermittlung des Bodenwerts
Fläche: 232 qm
Bodenrichtwert pro qm 155,00 Euro
Wert der Fläche: 232 qm x 155 Euro = 35.960 Euro

Ermittlung des Gebäudesachwerts
Gebäude/Bauteil 1
Gebäudeklasse: 1.11
Baujahr: 1891
Ausstattungsstandard: mittel
Regelherstellungskosten je qm 630 Euro
Bruttogrundfläche: 206 qm
Gebäuderegelherstellungswert: 129.780 Euro

Alterswertminderung
Jahr der Bezugsfertigkeit 1891
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag 118 Jahre
wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
Alterswertminderung 118/80 höchstens jedoch 100 %
Alterswertminderung 100 % ./. 129.780 Euro

Gebäudesachwert 0 Euro
mindestens aber 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts 51.912 Euro

Grundstückswert im Sachwertverfahren
Bodenwert 35.960
Gebäudesachwert 51.912
vorläufiger Sachwert des Grundstücks: 87.872 Euro
Wertzahl gemäß Anlage 25 BewG x 1,1
Grundstückswert 96.659 Euro

Grundbesitzwert
Grundstückswert im Sachwertverfahren 96.659 Euro
nachgewiesener Verkehrswert des Grundstücks: 42.000
maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte: 42.000

Grundbesitzwert: 42.000 Euro