Teilungsversteigerung: Die bestehenbleibende Grundschuld. Erklärt von Fachanwalt für Erbrecht Gerhard Ruby.
Teilungsversteigerung: Die bestehenbleibende Grundschuld wird vom Ersteher mit bezahlt
Der Fachanwalt für Erbrecht ist oft mit Teilungsversteigerungen beschäftigt. Nicht selten können sich die Erben über den Verkauf oder die Übernahme eines Grundstücks nicht einigen. Dann ist es zu versilbern, also in Geld zu verwandeln. Denn Geld kann man – im Gegensatz – zu einem Haus oder einem Grundstück unter den Erben aufteilen. Die Teilungsversteigerung ist die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit Erbengemeinschaften einfach aufzulösen. Das mag manchem Miterben schmerzlich erscheinen, der das elterliche Haus gerne übernommen hätte. Aber das kann er ja in der Teilungsversteigerung selber als Höchstbietender erreichen.
Problem der bestehenbleibenden Grundschuld
Nun sind Teilungsversteigerungen rechtlich schwierig. Da hat schon so mancher bitteres Lehrgeld gezahlt – auch Anwältinnen und Anwälte. Die Verständnisprobleme fangen schon bei Begriffen wie „geringstes Gebot“ an. Richtig kompliziert wird es, wenn im Grundbuch für das zu versteigernde Grundstück eine Grundschuld eingetragen ist, die bei der Versteigerung bestehen bleibt. Sie wird vom neuen Eigentümer, dem sog. „Ersteher“, der das Grundstück ersteigert hat, „übernommen“.
Was ist eigentlich eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Sicherungsmittel für einen Kreditgeber. Mit ihr wird das Grundstück oder das Haus „verpfändet“. In aller Regel hat ein Häuslebauer für den Erwerb eines Grundstücks und den Hausbau ein Darlehen bei einer Bank aufgenommen. Die Bank gibt das Darlehen und sichert sich durch eine Grundschuld auf dem mit dem von der Bank gegebenen Geld gekauften Grundstück ab. Die Grundschuld ist ein Pfandrecht; ein sogenanntes
„Grundpfandrecht“
Das Grundstück ist damit der Bank verpfändet. Das wird im Grundbuch eingetragen („Eintragung der Grundschuld“). Solange der Darlehensnehmer und Häuslebauer das Darlehen brav an die Bank zurückzahlt, ist das alles in Ordnung. Wenn er aber in finanzielle Schwierigkeiten kommt und das Darlehen nicht mehr bedienen kann, ist die Bank natürlich wenig erfreut. Sie lebt ja von den Zinsen auf das hingegebene Geld, das mit Zins und Tilgung zurückzuzahlen ist. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, das Grundstück zu versteigern, wenn der Kredit nicht mehr zurückgezahlt wird. Wenn nicht mehr freiwillige gezahlt wird, hilft nur noch Zwang.
Es kommst zur Zwangsversteigerung
Bei einer solchen Zwangsersteigerung, die von der Bank aus der Grundschuld betrieben wird, ersteigert dann der am Meisten bietende „Ersteher“ das Grundstück. Von diesem Meistgebot erhält dann die Bank den durch die Grundschuld gesicherten Betrag. Die Bank erreicht also bei einem guten Meistgebot die vollständige „Rückzahlung“ des gewährten Darlehens. Die Grundschuld ist dann nicht mehr notwendig und ihre Löschung kann beantragt werden. Der Erster erwirbt dann ein Grundstück, das nicht mehr mit einer Grundschuld belastet ist. Er erhält ein lastenfreies Grundstück und damit auch ein lastenfreies Grundbuch. Auch die Grundschulden, die im Rang nach der Bank, die die Versteigerung beantragt hat, eingetragen sind, werden gelöscht, weil es das Gesetz so vorsieht. Ob diese sogenannten „nachrangingen Grundschuldgläubiger“ Geld aus der Versteigerung erhalten haben oder nicht, spielt für die Löschung keine Rolle.
Das Besondere an der Grundschuld
ist, dass sie von der Kreditforderung, die sie absichert, unabhängig ist. Die Grundschuld steht der Bank also selbst dann weiterhin zu, wenn die durch sie gesicherte Darlehensforderung aufgrund schon geleisteter Zahlungen nicht mehr besteht. Die Bank könnte also trotz Rückzahlung des Kredits das Grundstück versteigern lassen. Um das zu verhindern, schließen die Bank und der Bankkunde einen sog. „Sicherungsvertrag“. Nach diesem Sicherungsvertrag kann der Darlehensnehmer nach vollständiger Rückzahlung des Kredits die „Rückgewähr“ der Grundschuld verlangen. Der Grundstückseigentümer kann also nach Rückzahlung des Kredits die Abtretung oder Aufhebung des nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld oder einen entsprechenden Verzicht der Bank auf die Grundschuld verlangen. Die Bank muss dann entweder die Grundschuld aufgeben (Löschungsbewilligung) oder sie muss die Rechte an der Grundschuld an den Grundstückseigentümer, abtreten, so dass die ehemalige Fremdgrundschuld der Bank zu einer Eigentümergrundschuld wird, also nun den Eigentümern der Immobilie zusteht.
Teilungsversteigerung
Wir haben jetzt gesehen wie eine Grundschuld bei einer normalen „Zwangsversteigerung“ funktioniert. Es gibt aber noch eine besondere Form der Zwangsversteigerung, nämlich die „Teilungsversteigerung“. Bei ihr geht es – wie bei einer Erbengemeinschaft – um die Versilberung des Grundstückes, damit das in Geld umgewandelte Hauserbe geteilt werden kann. Hintergrund ist, dass ein Grundstück nicht teilbar ist. Geld aber schon. Das Haus wird in Geld umgewandelt. So wie das Haus bisher der Erbengemeinschaft gehörte, gehört jetzt das Geld, also der Versteigerungserlös, der Erbengemeinschaft. Die Juristen sagen, dass sich die „Erbengemeinschaft am Versteigerungserlös fortsetzt“. Bei der Teilungsversteigerung betreibt also nicht die Bank die Versteigerung, hier geht es auch nicht um Zahlungsprobleme, sondern um eine Versteigerung, die bloß auf die Teilung des Erlöses unter den Miterben abzielt.
Das Dumme ist nur, dass auch solche Grundstück eben oft mit (alten) Grundschulden belastet sind. In den meisten Fällen ist es sogar so, dass die verstorbenen Eltern den Kredit schon längst zurückgezahlt haben, die Grundschuld aber immer noch im Grundbuch steht. Wurde der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld ohnehin im Grundbuch stehen.
Die Grundschuld wird mit bezahlt
Das Besondere ist nun, dass in all diesen Fällen ist die Grundschuld noch immer in voller Höhe im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch selber sagt nichts darüber aus, ob der Kredit schon ganz oder nur teilweise zurückgezahlt wurde. Der Ersteher, der dieses Grundstück ersteigert, weiß das daher in aller Regel auch nicht. Er braucht das auch nicht zu wissen; denn bei der Versteigerung wird die Grundschuld mit ihrem Kapitalwert wie bares Geld behandelt. Der volle Kapitalwert der Grundschuld wird von ihm sozusagen bei seinem Gebot immer „mit bezahlt“. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro und einem Gebot von 10.000 Euro, bietet der Ersteher in Wirklichkeit 110.000 Euro, muss aber zunächst an das Versteigerungsgericht nur 10.000 Euro bezahlen. Er „übernimmt“ ja die Grundschuld, die weiterhin im Grundbuch steht, und für die haftet mit vollen 100.000 Euro. Bei der Teilungsversteigerung wird die Grundschuld eben nicht – wie bei der Zwangsversteigerung – gelöscht, sondern übernommen.
Die Grundschuld ist bares Geld
Wer also ein Grundstück, das mit einer Grundschuld belastet ist, muss bei seinem Gebot den Kapitalwert der Grundschuld immer mit einrechnen. Ob der Kredit vom früheren Eigentümer schon ganz oder zum Teil zurückgezahlt ist, hat ihn nicht zu interessieren. Die gesamte oder teilweise Rückzahlung des Darlehens ist nur im Verhältnis zwischen Bank und Alteigentümer (bzw. dessen Erben) von Interesse. Für den Ersteher ist der Kapitalwert der Grundschuld bares Geld, das er immer voll mit bezahlt. Er haftet der Bank über die Grundschuld ja auch noch dinglich für etwaige Schulden des Kreditnehmers. Er muss dieses Geld an den Inhaber der Grundschuld , also die Bank, bezahlen. Ob die Bank das Geld schon vom Darlehensnehmer bekommen hat, hat den Ersteher nicht zu interessieren. Wenn die Bank das Geld dann zweimal bekommt hat, ist das im Verhältnis zwischen den Erben des Darlehensnehmers und der Bank zu klären.
Das ist der gesetzlich vorgesehene Ablauf.
Eine rechtskundige Bank wird die Grundschuld spätestens nach dem Zuschlag des Grundstücks durch das Gericht gegenüber dem Ersteher fällig stellen und Zahlung in Höhe des vollen Nennbetrages der Grundschuld verlangen. Dieses Geld leitet sie dann ganz oder teilweise an den Darlehensnehmer bzw. dessen Erben weiter. Sie leitet den gesamten Betrag weiter, wenn das Darlehen schon längstens zurückgezahlt war, die Grundschuld also „nicht mehr valutierte“ wie die Juristen sagen. Sie leitet den Betrag teilweise weiter, wenn das Darlehen bereits teilweise zurückgezahlt war. In der Praxis scheint bei vielen Banken bzw. deren Rechtsabteilungen dieses Wissen nicht vorhanden zu sein. Wenn das Darlehen bereits abbezahlt war, erklären sie einfach, sie würden auf die Grundschuld verzichten oder die Löschungsbewilligung erteilen. So einfach geht es aber nicht. (siehe dazu unten BGH NJW 2003, 2673).
Gut zu wissen
Wie wir gesehen haben muss der Ersteher den Nennwert der Grundschuld immer zu seinem Gebot hinzurechnen.
Eine rechtskundige Bank verlangt nach dem Zuschlag vom Ersteher mindestens die Zahlung des Nennwerts der Grundschuld. Dabei spielt es keine Rolle, ob das gesicherte Darlehen schon ganz oder teilweise zurückgezahlt wurde. Hat der Ersteher den vollen Nennwert der Grundschuld gezahlt, erteilt die Bank dem Ersteher eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Die Bank darf nämlich die Löschung der vollen Grundschuld, nicht bewilligen, wenn der Ersteher nur eine unter dem vollen Nennbetrag der Grundschuld liegende liegende Summe an sie zahlt (BGH V ZR 285/14). Nur bei Zahlung des vollen Nennbetrags darf also die Löschungsbewilligung von der Bank erteilt werden. Die Grundschuld kann dann mit der Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das Grundbuch ist dann lastenfrei.
Damit die Bank nicht doppelt verdient, muss sie nun mir den Erben des früheren Hauseigentümers „abrechnen“.
Im Regelfall
wird sie mit Zustimmung der Erben, den vom Ersteher gezahlten Nennwert auf eine noch offene Darlehensschuld inklusive Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen. Stimmen die Erben des früheren Miteigentümer einer solchen Verrechnung nicht zu, bleibt der Kredit für die Erben (sie erben auch die Schulden) bestehen und die Bank hinterlegt den vom Ersteher gezahlten Betrag zu Gunsten der Erben des früheren Eigentümers bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts.
War der Kredit schon ganz oder teilweise zurückgezahlt, kann die Bank das auf die Grundschuld an sie gezahlte Geld natürlich nicht behalten. Sie wird daher die Erben ihres Darlehensnehmers fragen, an wen sie das Geld bzw. den überzahlten Betrag auszahlen soll. Kommt es hier zu keiner Einigung unter den Miterben, hinterlegt die Bank das Geld beim Hinterlegungsgericht. Die Erben müssen sich dann selber darum kümmern, wie dieses für sie hinterlegte Geld verteilt wird.
BGH NJW 2003, 2673
Besonders lehrreich, um das Wesen der bestehenbleibenden Grundschuld zu verstehen, ist der Fall BGH NJW 2003, 2673. Dort betrieb ein Bank die Zwangsvollstreckung aus einer in der Teilungsversteigerung stehen gebliebenen Grundschuld gegen die Ersteherin, also die neue Eigentümerin. Der Ersteherin war in der Teilungsversteigerung ein Wohnhaus zugeschlagen worden.
Teil des geringsten Gebots war eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld über knapp 150.000 Euro nebst Zinsen und Nebenleistungen, die die früheren Eigentümer zu Gunsten der Bank. bewilligt hatten. Die Grundschuld diente der Sicherung eines ungekündigten Darlehens, das durch regelmäßige Zahlungen auf einen Betrag von rund 50.000 Euro zurückgeführt war. Die Bank wollte sich nun durch Zwangsvollstreckung in Höhe von 150.000 Euro aus dem Grundstück zu befriedigen. Dagegen erhob die Ersteherin Vollstreckungsabwehrklage mit der Begründung, es sei weder der Sicherungsfall eingetreten noch valutiere die Grundschuld in voller Höhe.
Die Klage war abzuweisen, wie der BGH ausführte.
Die Ersteherin machte gegen die Vollstreckung aus der Grundschuldurkunde nämlich schuldrechtlichen Einwendungen geltend, die allein das Verhältnis zwischen den früheren Eigentümern (Sicherungsgeber) und der Bank (Sicherungsnehmer) betrafen. Eine rechtsgeschäftliche Übertragung von Rechten bzw. Einwendungen aus der Sicherungsabrede zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer schied schon deshalb aus, weil der Zuschlag im Wege der Teilungsversteigerung erfolgte. Aber auch kraft Gesetzes konnte die Ersteherin nicht die persönliche Schuld nebst den Rechten aus der Sicherungsvereinbarung erwerben, da die Schuldner die Voraussetzungen des § 53 II ZVG nicht herbeigeführt hatten. Durch die seitens der Darlehensnehmer geleisteten Zahlungen ist keine Befreiung von der dinglichen Schuld erfolgt. Der Umstand, dass die persönliche Schuld teilweise erfüllt worden sei, gebe der Ersteherin keine Einrede aus den §§ 1169, 1192 I BGB. Die Bank als als Grundschuldgläubigerin konnte also weiterhin die Zahlung des Grundschuldbetrags aus dem Grundstück verlangen.
Dahinter stehen folgende Überlegungen:
Der Ersteher eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung, der aus einer bestehen gebliebenen Grundschuld dinglich in Anspruch genommen wird, kann dem Grundschuldgläubiger grundsätzlich keine
Einreden entgegensetzen, die sich aus dem zwischen dem früheren Eigentümer (Sicherungsgeber) und dem Gläubiger (Sicherungsnehmer) abgeschlossenen Sicherungsvertrag ergeben.
Bei der Teilungsversteigerung sind die Rechte der Bank. als Grundschuldgläubigerin dadurch gewahrt worden, dass die Grundschuld bei der Feststellung des geringsten Gebots (§ 44 I ZVG) berücksichtigt und von der Kl. als neuer Eigentümerin übernommen worden ist (§§ 182, 52 I ZVG). Die Ersteherin hat ein belastetes Grundstück erworben, dafür aber ein entsprechend geringeres Bargebot nach § 49 I ZVG entrichtet; ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ist durch den nominalen Grundschuldbetrag ersetzt worden. Da die Grundschuld bestehen geblieben ist, hat die Ersteherin aus dem ihr zugeschlagenen Grundstück die Bank bei Fälligkeit der Grundschuld zu befriedigen.
Im Verhältnis der Ersteherin zur Bank ist allein die dingliche Schuld maßgebend. Nur bei einer Anmeldung der gegen sie bestehenden Darlehensforderung durch die Sicherungsgeber als persönlich und dinglich haftende Schuldner nach § 53 II ZVG im Versteigerungstermin, wäre auf die Ersteherin auch die Darlehensschuld übergegangen. Die Voraussetzungen des § 53 II ZVG waren im zu entscheidenden Fall aber gerade nicht gegeben, so dass wegen der Abstraktheit der Grundschuld eine Schuldübernahme – anders als bei der forderungsabhängigen Hypothek gem. § 53 I ZVG –
nicht kraft Gesetzes eintritt. Bei der nicht akzessorischen Grundschuld müssen die Bieter rechtzeitig auf die vorhandenen Verbindlichkeiten hingewiesen werden; nur wenn dies geschieht, vermag sich der persönliche Schuldner, der sein Grundstückseigentum verliert, gegen eine weitere Inanspruchnahme zu schützen (vgl. BGHZ 133, 51 [55] = NJW 1996, 2310; BGHZ 56, 22 [24] = NJW 1971, 1750).
Wird die Anmeldung unterlassen, kommt es zu einer Trennung zwischen dinglicher und persönlicher Schuld. Dann aber stehen auch die Rechte aus dem Sicherungsvertrag
weiterhin dem Sicherungsgeber zu. Es kann auch keine konkludente rechtsgeschäftliche Übertragung der Rechte durch den Sicherungsgeber auf den Ersteher angenommen werden, noch der
Sicherungsvertrag als Vertrag zu Gunsten des neuen Eigentümers i.S. des § 328 I BGB ausgelegt werden. Denn beides liefe ersichtlich den Interessen des persönlich haftenden Schuldners zuwider. Diesem müssen die Rechte aus dem Sicherungsvertrag erhalten bleiben, damit er nach seiner Inanspruchnahme wegen der gesicherten Forderung vom Sicherungsnehmer die Rückgewähr der Sicherheit fordern und im Falle der Abtretung der Grundschuld an ihn seinerseits vom Ersteher Befriedigung aus dem Grundstück verlangen kann. Ebenso wenig kommt eine Erfüllungsübernahme durch den Ersteher in Betracht. Außerhalb der in der Bestimmung des § 53 II ZVG genannten Voraussetzungen verbietet es sich, dem Ersteher des Grundstücks – und sei es nur im Verhältnis zum früheren Eigentümer – neben der dinglichen zusätzlich eine persönliche Haftung aufzuerlegen.
Mithin bleibt das dingliche Verhältnis der Ersteherin zur Bank. von der schuldrechtlichen Beziehung, die zwischen den persönlichen Schuldnern und der Bank besteht, unberührt. Die
Ersteherin kann keine Einreden geltend machen, die sich aus dem Sicherungsvertrag ableiten.
Der Ersteherin ist es demnach versagt, sich auf den Nichteintritt des Sicherungsfalls zu berufen. Ob die Grundschuld als Sicherheit verwertet werden kann, betrifft ausschließlich das
Verhältnis der Sicherungsnehmerin zu ihren Sicherungsgebern. Selbst wenn die Bank nach den mit diesen getroffenen Vereinbarungen nicht auf die Sicherheit zurückgreifen dürfte, weil die in der
Sicherungsabrede festgelegten Voraussetzungen dafür nicht vorliegen, wäre sie gegenüber der Ersteherin nicht gehindert, auf Grund ihrer Stellung als dinglicher Gläubigerin die Zahlung der
Grundschuldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Dass die Bank das Darlehen nicht gekündigt hat und – da es vertragsgemäß bedient wird – auch nicht ohne weiteres kündigen
könnte, ist unerheblich. Entscheidend ist, dass das Kapital der Grundschuld sowie Zinsen und Nebenleistungen ausweislich der Grundschuldbestellungsurkunde jederzeit fällig sind (§ 1193 I, II BGB). Das genügt, um der Bank eine Inanspruchnahme der Ersteherin zu ermöglichen.
Die Bank ist schließlich berechtigt, Befriedigung in Höhe der vollen Grundschuldsumme zu verlangen. Die Zahlungen, die von den früheren Eigentümern vor und nach Erteilung des Zuschlags im Teilungsversteigerungsverfahren an die Bank erbracht worden sind, haben sich nämlich auf den Bestand der dinglichen Schuld nicht ausgewirkt. Vollstreckt ein Gläubiger aus einer Grundschuld, die nicht mehr in vollem Umfang valutiert, ist er aus der Sicherungsabrede verpflichtet, den nach Deckung der gesicherten restlichen Forderung verbleibenden Übererlös, den er aus der Ablösung des
Grundpfandrechts oder der zwangsweisen Verwertung des Grundstücks erzielt hat, an den Sicherungsgeber auszukehren (BGH, NJW-RR 1996, 234 [unter 1]). Schon zuvor ist er gehalten, auf Verlangen des Sicherungsgebers die Grundschuld als Sicherheit zurückzugeben, soweit sie den noch valutierenden Teil übersteigt (BGHZ 108, 237 [244] = NJW 1989, 2536; BGHZ 106, 375 [378] = NJW 1989, 1349; BGH, NJW 2002, 1578 = ZIP 2002, 407 [unter B II 2b aa]). Dieser Rückgewähranspruch steht aber wiederum nicht der Ersteherin zu. Es bleibt dabei, dass sie für den Zuschlag des Grundstücks neben der Entrichtung des Bargebots einen Gegenwert zu erbringen hat, der dem Nominalbetrag der Grundschuld entspricht, ohne ihrer dinglichen Inanspruchnahme eine Einwendung gem. §§ 1169, 1192 I
BGB entgegensetzen zu können.
Die Ersteherin ist auf Grund der durch die persönlichen Schuldner erbrachten Zahlungen auch nicht von ihrer dinglichen Haftung befreit worden. Soweit Zahlungen vor Erteilung des Zuschlags geleistet worden sind, waren persönliche und dingliche Schuldner identisch. Wird in diesen Fällen keine abweichende Bestimmung getroffen, erfolgen die Zahlungen auf die persönliche Schuld. Auf die Grundschuld selbst und ihren Bestand hatten die Zahlungen somit keinen Einfluss. Es ist lediglich der erwähnte schuldrechtliche Rückgewähranspruch entstanden, der ausschließlich in das zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer bestehende Innenverhältnis gehört. Es ist also die dingliche Haftung der Ersteherin unbeschadet der auf die persönliche Schuld erfolgten Zahlungen unverändert gegeben.
Soweit früheren Entscheidungen des – damals für das Grundpfandrecht zuständigen – V. Zivilsenats des BGH zu entnehmen war, dass der persönliche Schuldner, der die Schuld ganz
oder teilweise tilgt, gegen den Ersteher aus ungerechtfertigter Bereicherung vorgehen kann, weil dieser durch die Bezahlung der persönlichen Verbindlichkeit von seiner übernommenen
dinglichen Haftung ohne Gegenleistung befreit werde und damit auf Kosten des Schuldners bereichert sei (BGHZ 56, 22 [24f.] = NJW 1971, 1750; BGHZ 64, 170 [172] = NJW 1975, 1126;
dagegen Staudinger/Wolfsteiner, Vorb. §§ 1191ff. BGB Rdnr. 196), hielt der Senat in BGH NJW 2003, 2673 daran nicht fest. Eine Befreiung des Erstehers von der dinglichen Haftung tritt nach dieser geänderten Auffassung des BGH also nicht ein.
Die Zahlungen, die nach Erteilung des Zuschlags an die Bank geflossen sind, stammten zwar aus Mitteln der Ersteherin, gingen aber zur Entlastung der Schuldner auf dem bei der Bank
geführten Darlehenskonto eingegangen und waren damit gleichfalls zur Rückführung der persönlichen Schuld bestimmt. Einer Anrechnung auf die – insgesamt und nicht nur in
Teilleistungen – fällige Grundschuld hat die Bank ausdrücklich widersprochen; dazu war sie nach dem Gedanken des § 266 BGB berechtigt.