Teilungsversteigerung: Die bestehenbleibende Grundschuld. Erklärt von Fachanwalt für Erbrecht Gerhard Ruby.

Teilungsversteigerung: Die bestehenbleibende Grundschuld wird vom Ersteher mit bezahlt

Der Fachanwalt für Erbrecht ist oft mit Teilungsversteigerungen beschäftigt. Nicht selten können sich die Erben über den Verkauf oder die Übernahme eines Grundstücks nicht einigen. Dann ist es zu versilbern, also in Geld zu verwandeln. Denn Geld kann man – im Gegensatz – zu einem Haus oder einem Grundstück unter den Erben aufteilen. Die Teilungsversteigerung ist die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit Erbengemeinschaften einfach aufzulösen. Das mag manchem Miterben schmerzlich erscheinen, der das elterliche Haus gerne übernommen hätte. Aber das kann er ja in der Teilungsversteigerung selber als Höchstbietender erreichen.

Problem der bestehenbleibenden Grundschuld

Nun sind Teilungsversteigerungen rechtlich schwierig. Da hat schon so mancher bitteres Lehrgeld gezahlt – auch Anwältinnen und Anwälte. Die Verständnisprobleme fangen schon bei Begriffen wie „geringstes Gebot“ an. Richtig kompliziert wird es, wenn im Grundbuch für das zu versteigernde Grundstück eine Grundschuld eingetragen ist, die bei der Versteigerung bestehen bleibt. Sie wird vom neuen Eigentümer, dem sog. „Ersteher“, der das Grundstück ersteigert hat, „übernommen“.

Was ist eigentlich eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Sicherungsmittel für einen Kreditgeber. Mit ihr wird das Grundstück oder das Haus „verpfändet“. In aller Regel hat ein Häuslebauer für den Erwerb eines Grundstücks und den Hausbau ein Darlehen bei einer Bank aufgenommen. Die Bank gibt das Darlehen und sichert sich durch eine Grundschuld auf dem mit dem von der Bank gegebenen Geld gekauften Grundstück ab. Die Grundschuld ist ein Pfandrecht; ein sog.

„Grundpfandrecht“

Das Grundstück ist damit der Bank verpfändet. Das wird im Grundbuch eingetragen („Eintragung der Grundschuld“). Solange der Darlehensnehmer und Häuslebauer das Darlehen brav an die Bank zurückzahlt, ist das alles in Ordnung. Wenn er aber in finanzielle Schwierigkeiten kommt und das Darlehen nicht mehr bedienen kann, ist die Bank natürlich wenig erfreut. Sie lebt ja von den Zinsen auf das hingegebene Geld, das mit Zins und Tilgung zurückzuzahlen ist. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, das Grundstück zu versteigern, wenn der Kredit nicht mehr zurückgezahlt wird. Wenn nicht mehr freiwillige gezahlt wird, hilft nur noch Zwang.

Es kommst zur Zwangsversteigerung

Bei einer solchen Zwangsersteigerung, die von der Bank aus der Grundschuld betrieben wird, ersteigert dann der am Meisten bietende „Ersteher“ das Grundstück. Von diesem Meistgebot erhält dann die Bank den durch die Grundschuld gesicherten Betrag. Die Bank erreicht also bei einem guten Meistgebot die vollständige „Rückzahlung“ des gewährten Darlehens. Die Grundschuld ist dann nicht mehr notwendig und ihre Löschung kann beantragt werden. Der Erster erwirbt dann ein Grundstück, das nicht mehr mit einer Grundschuld belastet ist. Er erhält ein lastenfreies Grundstück und damit auch ein lastenfreies Grundbuch. Auch die Grundschulden, die im Rang nach der Bank, die die Versteigerung beantragt hat, eingetragen sind, werden gelöscht, weil es das Gesetz so vorsieht. Ob diese sogenannten „nachrangingen Grundschuldgläubiger“ Geld aus der Versteigerung erhalten haben oder nicht, spielt für die Löschung keine Rolle.

Das Besondere an der Grundschuld

ist, dass sie von der Kreditforderung, die sie absichert, unabhängig ist. Die Grundschuld steht der Bank also selbst dann weiterhin zu, wenn die durch sie gesicherte Darlehensforderung aufgrund schon geleisteter Zahlungen nicht mehr besteht. Die Bank könnte also trotz Rückzahlung des Kredits das Grundstück versteigern lassen. Um das zu verhindern, schließen die Bank und der Bankkunde einen sog. „Sicherungsvertrag“. Nach diesem Sicherungsvertrag kann der Darlehensnehmer nach vollständiger Rückzahlung des Kredits die „Rückgewähr“ der Grundschuld verlangen. Der Grundstückseigentümer kann also nach Rückzahlung des Kredits die Abtretung oder Aufhebung des nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld oder einen entsprechenden Verzicht der Bank auf die Grundschuld verlangen. Die Bank muss dann entweder die Grundschuld aufgeben (Löschungsbewilligung) oder sie muss die Rechte an der Grundschuld an den Grundstückseigentümer, abtreten, so dass die ehemalige Fremdgrundschuld der Bank zu einer Eigentümergrundschuld wird, also nun den Eigentümern der Immobilie zusteht.

Teilungsversteigerung

Wir haben jetzt gesehen wie eine Grundschuld bei einer normalen „Zwangsversteigerung“ funktioniert. Es gibt aber noch eine besondere Form der Zwangsversteigerung, nämlich die „Teilungsversteigerung“. Bei ihr geht es – wie bei einer Erbengemeinschaft – um die Versilberung des Grundstückes, damit das in Geld umgewandelte Hauserbe geteilt werden kann. Hintergrund ist, dass ein Grundstück nicht teilbar ist. Geld aber schon. Das Haus wird in Geld umgewandelt. So wie das Haus bisher der Erbengemeinschaft gehörte, gehört jetzt das Geld, also der Versteigerungserlös, der Erbengemeinschaft. Die Juristen sagen, dass sich die „Erbengemeinschaft am Versteigerungserlös fortsetzt“. Bei der Teilungsversteigerung betreibt also nicht die Bank die Versteigerung, hier geht es auch nicht um Zahlungsprobleme, sondern um eine Versteigerung, die bloß auf die Teilung des Erlöses unter den Miterben abzielt.

Das Dumme ist nur, dass auch solche Grundstück eben oft mit (alten) Grundschulden belastet sind. In den meisten Fällen ist es sogar so, dass die verstorbenen Eltern den Kredit schon längst zurückgezahlt haben, die Grundschuld aber immer noch im Grundbuch steht. Wurde der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld ohnehin im Grundbuch stehen.

Die Grundschuld wird mit bezahlt

Das Besondere ist nun, dass in all diesen Fällen ist die Grundschuld noch immer in voller Höhe im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch selber sagt nichts darüber aus, ob der Kredit schon ganz oder nur teilweise zurückgezahlt wurde. Der Ersteher, der dieses Grundstück ersteigert, weiß das daher in aller Regel auch nicht. Er braucht das auch nicht zu wissen; denn bei der Versteigerung wird die Grundschuld mit ihrem Kapitalwert wie bares Geld behandelt. Der volle Kapitalwert der Grundschuld wird von ihm sozusagen bei seinem Gebot immer „mit bezahlt“. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro und einem Gebot von 10.000 Euro, bietet der Ersteher in Wirklichkeit 110.000 Euro, muss aber zunächst an das Versteigerungsgericht nur 10.000 Euro bezahlen. Er „übernimmt“ ja die Grundschuld, die weiterhin im Grundbuch steht, und für die haftet mit vollen 100.000 Euro. Bei der Teilungsversteigerung wird die Grundschuld eben nicht – wie bei der Zwangsversteigerung – gelöscht, sondern übernommen.

Die Grundschuld ist bares Geld

Wer also ein Grundstück, das mit einer Grundschuld belastet ist, muss bei seinem Gebot den Kapitalwert der Grundschuld immer mit einrechnen. Ob der Kredit vom früheren Eigentümer schon ganz oder zum Teil zurückgezahlt ist, hat ihn nicht zu interessieren. Die gesamte oder teilweise Rückzahlung des Darlehens ist nur im Verhältnis zwischen Bank und Alteigentümer (bzw. dessen Erben) von Interesse. Für den Ersteher ist der Kapitalwert der Grundschuld bares Geld, das er immer voll mit bezahlt. Er haftet der Bank über die Grundschuld ja auch noch dinglich für etwaige Schulden des Kreditnehmers. Er muss dieses Geld an den Inhaber der Grundschuld , also die Bank, bezahlen. Ob die Bank das Geld schon vom Darlehensnehmer bekommen hat, hat den Ersteher nicht zu interessieren. Wenn die Bank das Geld dann zweimal bekommt hat, ist das im Verhältnis zwischen den Erben des Darlehensnehmers und der Bank zu klären.

Das ist der gesetzlich vorgesehene Ablauf.

Die rechtskundige Bank wird die Grundschuld spätestens nach dem Zuschlag des Grundstücks durch das Gericht gegenüber dem Ersteher fällig stellen und  Zahlung in Höhe des vollen Nennbetrages der Grundschuld verlangen. Dieses Geld leitet sie dann ganz oder teilweise an den Darlehensnehmer bzw. dessen Erben weiter. Sie leitet den gesamten Betrag weiter, wenn das Darlehen schon längstens zurückgezahlt war, die Grundschuld also „nicht mehr valutierte“ wie die Juristen sagen. Sie leitet den Betrag teilweise weiter, wenn das Darlehen bereits teilweise zurückgezahlt war.

Gut zu wissen

Wie wir gesehen haben muss der Ersteher den Nennwert der Grundschuld immer zu seinem Gebot hinzurechnen.

Eine rechtskundige Bank verlangt nach dem Zuschlag vom Ersteher mindestens die Zahlung des Nennwerts der Grundschuld. Dabei spielt es keine Rolle, ob das gesicherte Darlehen schon ganz oder teilweise zurückgezahlt wurde. Hat der Ersteher den vollen Nennwert der Grundschuld gezahlt, erteilt die Bank dem Ersteher eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Die Bank darf nämlich die Löschung der vollen Grundschuld, nicht bewilligen, wenn der Ersteher nur eine unter dem vollen Nennbetrag der Grundschuld liegende liegende Summe an sie zahlt (BGH V ZR 285/14). Nur bei Zahlung des vollen Nennbetrags darf also die Löschungsbewilligung von der Bank erteilt werden. Die Grundschuld kann dann mit der Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das Grundbuch ist dann lastenfrei.

Damit die Bank nicht doppelt verdient, muss sie nun mir den Erben des früheren Hauseigentümers „abrechnen“.

Im Regelfall

wird sie mit Zustimmung der Erben, den vom Ersteher gezahlten Nennwert auf eine noch offene Darlehensschuld inklusive Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen. Stimmen die Erben des früheren Miteigentümer einer solchen Verrechnung nicht zu, bleibt der Kredit für die Erben (sie erben auch die Schulden) bestehen und die Bank hinterlegt den vom Ersteher gezahlten Betrag zu Gunsten der Erben des früheren Eigentümers beim Hinterlegungsgericht.

War der Kredit schon ganz oder teilweise zurückgezahlt, kann die Bank das auf die Grundschuld an sie gezahlte Geld natürlich nicht behalten. Sie wird daher die Erben ihres Darlehensnehmers fragen, an wen sie das Geld bzw. den überzahlten Betrag auszahlen soll. Kommt es hier zu keiner Einigung unter den Miterben, hinterlegt die Bank das Geld beim Hinterlegungsgericht. Die Erben müssen sich dann selber darum kümmern, wie dieses für sie hinterlegte Geld verteilt wird.

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Wichtig: Auch wenn sich auf unserer Homepage vieles für Sie einfach darstellen mag, fehlt auch dem intelligentesten Laien der Gesamtüberblick im Erbrecht. Oft werden schwierigste Punkte, die scheinbar im Vordergrund stehen, verstanden, grundlegende andere Probleme, die für den konkreten Fall wirklich entscheidend sind, aber gar nicht gesehen. Wir empfehlen Ihnen daher, unsere günstige Erstberatung, bei der sie auf jeden Fall eine Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung kostenlos erhalten. Sparen Sie nicht am falschen Ort. Oft müssen die Erben später viele Jahre prozessieren und Zigtausende an Anwalts- und Gerichtskosten zahlen, nur weil der Erblasser die geringen Erstberatungskosten sparen wollte.

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