Teilungsversteigerung: Tipps und Tricks

Teilungsversteigerung: Tipps und Tricks, Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht.

Nachlassgrundstücke kann man nicht ohne Wertverlust teilen. Damit ist eine Teilung in Natur entsprechend den Erbteilen von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Was man aber immer teilen kann ist Geld. Deshalb hat sich der Gesetzgeber dazu entschieden jedem Miterben die Möglichkeit einzuräumen Nachlassgrundstücke einer Teilungsversteigerung zuzuführen und so zu Geld zu versilbern. Das Gesetz bezeichnet die Teilungsversteigerung als Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft, nämlich der Erbengemeinschaft. Mit der Versilberung wird der Nachlass teilungsreif.

Jeder Miterbe

kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen und somit auch jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen. Die Größe des Erbteils spielt keine Rolle, selbst wenn sie noch so klein ist, ist er antragsberechtigt. Ist die Teilungsversteigerung aber durch Testament oder Miterbenvereinbarung ausgeschlossen fehlt es an der Antragsberechtigung. Das Gleiche gilt wenn die Erbteile noch unbestimmt sind. Ist ein Testamentsvollstrecker bestimmt, kann nur dieser die Teilungsversteigerung beantragen. Der Miterbe muss im Grundbuch als Mitglied der Erbengemeinschaft eingetragen sein oder aber durch Erbschein nachweisen können, dass er Miterbe eines im Grundbuch eingetragenen Eigentümers ist.

Der Antrag

könnte so aussehen:

An das Amtsgericht Villingen-Schwenningen

– Vollstreckungsgericht –

Antrag auf Teilungsversteigerung

des im Grundbuch von Marbach Nr. 111 eingetragenen Grundstücks BV-Nr. 1, Flurstück 1, Musterstraße 1, Gebäude- u. Freifläche, 1111 qm

In vorbezeichneter Angelegenheit vertrete ich Herrn Manfred Mustermann (Kopie der Vollmacht anbei).

Im Grundbuch von Marbach Nr. 111 eingetragenen Grundstücks BV-Nr. 1, Flurstück 1, Musterstraße 1, Gebäude- u. Freifläche, 1111 qm sind als Miteigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen:

• Herr Manfred Mustermann, geb. xxxxx, wohnhaft Musterstr. 1 in Marbach
• Frau Erika Mustermann, geb. xxxx, wohnhaft Streitweg 5 in Marbach

Eine beglaubigte Abschrift aus dem Grundbuch füge ich bei.

Im Auftrag meines Mandanten beantrage ich hiermit die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft des im Grundbuch von Grundbuch von Marbach Nr. 111 eingetragenen Grundstücks BV-Nr. 1, Flurstück 1, Musterstraße 1, Gebäude- u. Freifläche, 1111 anzuordnen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Ruby

Rechtsanwalt

Beschlagnahme

ist ein grausames Wort, das oft den gordischen Knoten der festgefahrenen Erbengemeinschaft löst. Plötzlich kommen Friedensangebote und die Versteigerung muss gar nicht durchgeführt werden (ist sehr oft so).

Einstellungsantrag meist sinnlos

Viele Kollegen beantrage für ihre Mandanten die Einstellung der Zwangsversteigerung, weil diese etwa „zur Unzeit“ erfolge; eine Veränderung wichtiger Umstände kurzfristig wahrscheinlich sei oder ein zeitlicher Aufschub des Verfahrens dem Antragsteller zumutbar sei. In der Praxis sind solche Anträge an aller Regel erfolglos und koste die Beteiligten nur eine weitere 0,4 Gebühr nach RVG.

Verkehrswertgutachten

Das Vollstreckungsgericht gibt dann bei einem Sachverständigen ein Gutachten über den Wert über das Nachlassgrundstücks in Auftrag geben. Hierzu fordert das Gericht beim Antragsteller eine Kostenvorschuss für die Verfahrens- und Sachverständigenkosen an. Ein Wertgutachten kostet schnell um die 4.000 Euro. Liegt bereits ein Gutachten vor, das nicht älter als ein Jahr ist und von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder dem zuständigen Gutachterausschuss erstellt wurde kann dieses Gutachten in Absprache mit den Verfahrensgegnern und dem Gericht genutzt werden. Holt die Erbengemeinschaft also ein Wertgutachten ein, um den Nachlass vielleicht noch einverständlich zu teilen, sollte immer auch vereinbart werden, dass dieses Gutachten für eine etwaige Teilungsversteigerung verwendet werden kann und alle Miterben dem zustimmen.

Einwendungen gegen ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten sind in aller Regel erfolglos. Die Kosten für ein privates Gegengutachten können sich die Antragsgegner also regelmäßig sparen. Das Vollstreckungsgericht bügelt solche Einwände erfahrungsgemäß ab.

Beitritt extrem wichtig

Die Miterben, die nicht den Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt haben, können im Laufe des Verfahrens „beitreten“. Was heißt hier eigentlich können, Sie müssen m. E. beitreten, weil Ihr Beitritt zu ihrem eigenen Nutzen für sie von größtem Interesse ist. Angenommen es gibt unsere zwei Miterben (s.o.) Manfred und Erika. Manfred hat die Versteigerung des Elternhauses beantragt, das Erika unbedingt haben möchte. Erika, die dem Verfahren nicht beigetreten ist, gibt das einzige Angebot im Versteigerungstermin ab und freut sich schon. Manfred, der das nicht möchte, kann den Zuschlag an Erika versagen lassen, indem er die Einstellungsbewilligung für das von ihm allein betriebene Verfahren abgibt. Erika kann hiergeben nichts tun. Wäre Erika dem Verfahren rechtzeitig, nämlich mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin beigetreten (§ 44 Abs. 2 ZVG), wäre ihr das nicht passiert.

Der Beitritt kann als Einzeiler formuliert werden:

Namens und im Auftrag meines Mandanten erkläre ich dessen Beitritt zum vorbezeichneten Verfahren.

Hat man den Beitritt erklärt, sollte man zum Verfahren auch entscheiden. Es könnte nämlich sein, dass man das Verfahren einstellen will, weil es plötzlich sinnvoll ist, einzustellen. Sind aber nicht alle Beteiligten anwesend (ein Kollege sprich von einem „Depp“, der den Beitritt erklärt hat und zum Versteigerungstermin nicht erschient), läuft der Versteigerungstermin weiter.

Sicherheitsleistung

Wer mit steigern will sich vorbereiten. Der Antragsteller oder ein sonstiger Verfahrensbeteiligter wird nämlich sofort nach jeder Gebotsabgabe Sicherheitsleistung iHv 10 Prozent des Verkehrswertes des ‚Versteigerungsobjekts verlangen. Dann muss der Bieter die Sicherheitsleistung auch sogleich erbringen. Das kann geschehen durch

• Bankbürgschaft oder
• Bank-Verrechnungsschecks (keine privaten Verrechnungsschecks), der frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein darf.
• rechtzeitige Vorabüberweisung des nötigen Betrags auf ein Konto der Justizkasse (14 Tage vor dem Versteigerungstermin ist empfehlenswert)

Beachte: Barzahlung ist ausgeschlossen.

Personalausweis

Jeder Bieter muss einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen.

Bietvollmacht

Wenn für einen anderen geboten wird muss die Vertretungsmacht durch eine vom Notar öffentlich beglaubigte Bietvollmacht sofort bei Gebotsabgabe nachgewiesen werden. Die vom Vorstand einer Sparkasse unterschriebene und gesiegelte Vollmachtsurkunde ist auch ausreichend.

Gesetzliche Vertreter haben ihre Vertretungsmacht zudem entsprechend nachzuweisen, zB durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums.*