Grundschuldzinsen. Erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
Grundschuldzinsen
Frage:
Nach unserer Grundschuldurkunde sollen wir für das Darlehen einen Zinssatz von 20 % zahlen. Das ist doch Irrsinn und kann wohl nicht rechtens sein, weil doch im Darlehensvertrag nur 4,5 Prozent ausgewiesen sind. Ist das nicht Betrug?
Antwort:
Immer langsam, es besteht kein Grund zur Sorge. Grundschuldzinsen müssen i.d.R. nicht wirklich bezahlt werden. Bezahlt werden müssen bloß die Zinsen aus dem Darlehensvertrag. Das gilt selbst dann, wenn der Schuldner mit der Darlehensrückzahlung in Verzug kommt.
Dass die Grundschuldzinsen so viel höher sind als die Darlehenszinsen hat besondere Gründe: Zunächst ermöglichen sie eine flexible „Revalutierung“ der Grundschuld durch Aufnahme eines neuerlichen Darlehens, und zwar geht das auch dann, wenn die für das neue Darlehen zu entrichtenden Zinsen deutlich höher sind als die niedrigeren Zinsen aus dem alten Darlehensvertrag. Lagen dem alten Darlehensvertrag z.B. nur Darlehenszinsen von 4 % zugrunde und soll in zehn Jahren ein neuer Vertrag über dann (vielleicht) 10 % abgeschlossen werden, ist dies unproblematisch möglich, wenn Grundschuldzinsen von z.B. 15 % vereinbart wurden.
Daneben erweitert der hohen Grundschuldzins den Sicherungsumfang der Grundschuld. Der nominale Grundschuldbetrag orientiert sich in der Regel an der Darlehenssumme, z.B. 100.000 Euro. Gerät der Darlehensnehmer mit Zins und Tilgung in Rückstand und erhöht sich seine Schuld z.B. auf 110.000,– Euro, ist die Bank als Gläubigerin berechtigt, neben dem Hauptsachebetrag von 100.000,– Euro für jedes abgelaufene Jahr einen weiteren Betrag von (bei 14 % Zinsen) 14.000,– Euro zusätzlich aus dem Versteigerungserlös zu entnehmen, maximal natürlich bis zur Höhe des geschuldeten Kreditsaldos.
