Sicherungsabrede bei der Grundschuld. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
Sicherungsabrede bei der Grundschuld
Frage:
Welche Bedeutung hat eigentlich die sogenannte Sicherungsabrede bei der Grundschuld?
Antwort:
Die Sicherungsabrede wird auch Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsvertrag genannt. In ihr wird geregelt, welche Forderung durch die zu bestellende Grundschuld gesichert werden soll. Die Grundschuld ist Pfandrecht an einem Grundstück. Mit ihr wird ein Grundstück für etwas verpfändet. Wofür das Grundstück verpfändet ist und wann man aus dem Pfandrecht gegen den Eigentümer vorgehen darf, besagt die Sicherungsabrede. Die Sicherungsabrede ist formfrei und kann jederzeit durch privatschriftliche Vereinbarung geschlossen, aufgehoben oder geändert werden.
Die Sicherungsabrede (Welche Forderung wird durch die Grundschuld abgesichert?) verbindet Grundschuld und Darlehen miteinander. Kann jemand ein Darlehen nicht zurückzahlen, erlaubt die Einbeziehung dieses Darlehens in die Sicherungsabrede der Bank gegen den Eigentümer aus der Grundschuld vorzugehen.
Beispiel:
Angenommen Sie schulden der Bank 250.000,– Euro wegen Finanzierung Ihres Hauses und und 40.000,– Euro wegen Anschaffung eines Pkw. Wegen des Hausdarlehens wurde eine Grundschuld eingetragen. In der Sicherungsabrede ist klargestellt, dass die Grundschuld nur für das Hausdarlehen bestellt wurde. Zahlen Sie – in einer finanziellen Notlage – nur noch die Raten auf das Hausdarlehen aber nicht mehr die für das Autodarlehen, kann die Bank gegen Sie aus der Grundschuld nicht vorgehen. Die Bank muss Sie wegen der rückständigen Raten und Zinsen für das Autodarlehen verklagen. Das ist allerdings nur der Grundsatz. In der Praxis sieht es anders aus.
Die Bank will solche Probleme natürlich vermeiden. Sie verlangt daher, dass von ihr vorformulierte Sicherungsregeln akzeptiert werden, nach denen alle Ansprüche aus der Geschäftsverbindung zwischen der Bank und ihnen – egal aus welchem Rechtsgrund – durch die Grundschuld abgesichert sein sollen.
Bestellt man die Grundschuld für die Schulden eines anderen, z.B. der Vater für den Sohn, dann sind vorformulierte Regelungen, wonach der Vater als Grundstückseigentümer für alle Schulden des Sohnes bei der Bank haftet unzulässig.
Beispiel 1:
Macht sich der Sohn selbstständig und braucht ein Existenzgründungsdarlehen haftet der Vater mit der Grundschuld nur für dieses Existenzgründungsdarlehen. Wenn der Sohn bei der gleichen Bank noch Schulden wegen eines Autokaufs hat, haftet die Grundschuld bzw. das verpfändete Grundschuld nicht für das Autodarlehen.
Beispiel 2:
Die Eheleute M und F haben zusammen ein Hausdarlehen bei der Bank B aufgenommen. Sie sind je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Das Darlehen ist durch eine Grundschuld an dem Hausgrundstück gesichert. Kauft sich jetzt der Ehemann M ohne Wissen der Ehefrau F einen Porsche und finanziert diesen bei der B-Ban, kann die B aufgrund ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Sicherungsvertrag normalerweise nicht gegen die Ehefrau F vorgehen und in deren Haushälfte aus der Grundschuld vollstrecken.
