Finanzamt bewertet Haus zu hoch – und jetzt? von Fachanwalt für Erbrecht Gerhard Ruby.
🏠 Finanzamt bewertet Haus zu hoch – und jetzt?
Von Fachanwalt für Erbrecht Gerhard Ruby
📌 Der Fall:
Nach einem Todesfall geht ein Haus auf die Erben über. Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Lagefinanzamt den Wert des Hauses nach dem Bewertungsgesetz (BewG).
❗ Häufig halten Erben den Grundbesitzwertbescheid für zu hoch. Wird kein Einspruch eingelegt, wird dieser Wert verbindlich für die spätere Erbschaftsteuer.
🏢 Zuständigkeiten verstehen:
- 📍 Lagefinanzamt: Bewertet das Haus, da es in seinem Bezirk liegt.
- 💼 Erbschaftsteuerfinanzamt: Setzt auf Grundlage des Bewertungsbescheids die Steuer fest (kann ein anderes Finanzamt sein).
📨 Was kann ich tun?
➡️ Einspruch einlegen!
Gegen den Bewertungsbescheid kannst du Einspruch einlegen, aber nur mit einem qualifizierten Gutachten. Einfache Kaufpreissammlungen reichen nicht.
📊 So weist du einen niedrigeren Wert nach:
Ein Sachverständigengutachten ist erforderlich – erstellt von:
✅ dem örtlichen Gutachterausschuss
✅ einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
✅ einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter
🛠️ Wichtig: Der Gutachter muss zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung zertifiziert sein. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen – inklusive Nachweis der Qualifikation!
📉 Was gilt als „niedrigerer Wert“?
Ein Verkehrswertgutachten nach der ImmoWertV ist maßgeblich. Zu berücksichtigen sind:
- baulicher Zustand
- Rechte (z. B. Nießbrauch)
- wirtschaftliche Einflüsse
- Lasten und Beschränkungen
📅 Tipp: Stichtagsnaher Kaufpreis
💡 Ein Kaufpreis aus einem notariellen Vertrag, der max. 1 Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag geschlossen wurde, gilt als sicherster Nachweis für den Verkehrswert (§ 198 Abs. 3 BewG).
Voraussetzung: Die Verhältnisse des Grundstücks haben sich in dieser Zeit nicht verändert.
⚖️ Was passiert bei mehreren Nachweisen?
Liegt ein Kaufpreis UND ein Gutachten vor, ist der Kaufpreis maßgeblich – er liefert den sichersten Wert.
📅 Anwendung:
Für Bewertungsstichtage ab dem 23.07.2021 gilt der neue Erlass vom 07.12.2022.
Für ältere Stichtage: Die früheren Regelungen (ErbStR 2019) sind weiterhin anwendbar.
📞 Tipp vom Fachanwalt:
Lass dich beraten, bevor du Einspruch einlegst oder ein Gutachten in Auftrag gibst. Die Anforderungen sind hoch – aber es kann sich finanziell sehr lohnen!
📍 RUBY. Die Kanzlei für Erbrecht
Vöhrenbacher Str. 4 · 78050 Villingen-Schwenningen
📞 Tel.: 07721 / 99 30 505 · 🌐 www.ruby-erbrecht.com
