Zwangsversteigerung eines Hauses einfach erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.

Zwangsversteigerung eines Hauses einfach erklärt

Ich erkläre hier die Versteigerung eines Hauses mit einfachen Worten. Es geht hier nur um die Grundprinzipien und den Ablauf der Versteigerung und nicht um Einzelheiten, die rechtlich sehr schwierig sein können. Der Ablauf liegt eigentlich in der Natur der Sache:

• Verfahren: Das Verfahren kommt durch einen Antrag an das Gericht in Gang, das dann den Wert des Hauses festsetzt.
• Termin: Im Termin geben dann die Bieter ihre Angebote ab und der Meistbietende erhält das Haus durch Zuschlag.
• Verteilung: Das Geld das gezahlt wurde, wird dann unter den Berechtigten verteilt.

Wann kommt es überhaupt zu einer Versteigerung?

Zunächst muss das Verfahren zur Versteigerung eines Hauses in Gang gesetzt werden. Dafür braucht man einen Grund. Der Grund ist meistens, dass der Hauseigentümer Schulden hat und diese Schulden nicht bezahlen kann. Der Gläubiger, zum Beispiel eine Bank, muss sich das Geld mit Zwang vom Schuldner, also dem Hauseigentümer, holen. Deshalb heißt diese Art der Versteigerung Zwangsversteigerung. Damit der Gläubiger an sein Geld kommt, beantragt er also die Zwangsversteigerung beim Gericht. Das Gericht vollstreckt meistens ein Urteil gegen den Schuldner und heißt deshalb Vollstreckungsgericht.

Ein weiterer Grund für eine Versteigerung ist, dass mehreren ein Haus gemeinsam gehört. Die mehreren Eigentümer möchten gerne Ihren Anteil am Haus. Da man ein Haus nicht einfach teilen kann, wird das Haus durch die Versteigerung in Geld umgewandelt. Geld kann man gut teilen. Deshalb heißt diese Art der Versteigerung Teilungsversteigerung. Auch bei einer Erbengemeinschaft und sonstigen Eigentümergemeinschaft kann also die Versteigerung beantragt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn mehrere Erben ein Haus geerbt haben.

Was ist das Haus wert?

Ist die Versteigerung beantragt worden, wird das Haus „beschlagnahmt“. Das hört sich Schlimmer an als es ist. Es wird im Grundbuch eingetragen, dass die Zwangsversteigerung über das Haus angeordnet ist. Damit kann das Haus vom Eigentümer nicht mehr auf dem freien Markt an einen anderen verkaufen.

Versteigerungen werden beim Vollstreckungsgericht nicht von einem Richter, sondern von Rechtspflegern bearbeitet. Das sind sozusagen etwas kleinere Richter. Damit das Haus vernünftig in der Versteigerung angeboten werden kann, muss sein Wert ermittelt werden. Hierzu beauftragt der Rechtspfleger einen Sachverständigen. Dieser ermittelt den Wert des Hauses. Der Wert wird dann in einem Beschluss als Verkehrswert festgesetzt. Das Gutachten des Sachverständigen kann von interessierten Leuten, die das Haus gerne ersteigern möchten, eingesehen werden, damit sie sich über das Haus und seinen Zustand informieren können. Die Versteigerung wird auch Zwangsverkauf genannt, weil der Hauseigentümer gezwungen wird, das Haus im Wege der Versteigerung zu verkaufen.

Wie läuft der Versteigerungstermin ab?

Im Termin, in dem das Haus versteigert wird, kann jeder, der möchte ein Angebot abgeben. Bei Zwangsversteigerungen ist zu beachten, dass der Gläubiger, z.B. die Bank, sagen kann, dass das Haus nicht unter 70% des Verkehrswertes versteigert werden darf. Das nennt man Verweigerung des Zuschlags. Dann bekommt der Meistbietende des Haus trotzdem nicht, obwohl er das höchste Angebot abgegeben hat.

Bei Teilungsversteigerungen kann der Zuschlag von vornherein nicht erteilt werden, wenn das Meistgebot unter 50% des festgesetzten Wertes liegt. Die Häuser sollen halt einfach nicht billig verschleudert werden.

Ist die 50%-Grenze aber überschritten, bekommt derjenige, der am meisten geboten hat, den Zuschlag durch das Gericht. Mit dem Zuschlag wird er Eigentümer des Hauses.

Wichtig ist noch folgendes. Im Termin kann vom Gläubiger oder demjenigen der die Zwangsversteigerung beantragt hat, von den Bietenden eine Bietsicherheit verlangt werden. Kann keine Bietsicherheit vorgelegt werden, ist das Angebot des Bietenden zurückzuweisen. Man kann dazu nicht einfach Geld in den Versteigerungstermin mitbringen. Das nützt nichts. Man muss entweder 10% des gutachterlichen Werts vorher an das Gericht überweisen, oder einen Scheck oder eine Bankbürgschaft über 10 % des Wertes im Termin vorlegen. Der Scheck oder die Bürgschaft dürfen nicht älter als drei Tage sein.

Wie wird verteilt?

Ist das Geld dann beim Gericht insgesamt eingezahlt, muss es verteilt werden. Davor werden noch einige Kosten abgezogen, also die Gerichtskosten oder Sachverständigenkosten. Sind sich bei einer Teilungsversteigerung alle Miterben oder Miteigentümer über die Verteilung einig, verteilt das Gericht den Erlös wie es die Beteiligten vorgeschlagen haben. Bei Uneinigkeit hinterlegt es das Geld bei der Hinterlegungsstelle. Zu dem Verteilungstermin muss man nicht erscheinen. Das Gericht stellt den sogenannten Übererlös zusammen und fordert die Beteiligten – meist schriftlich mit einem Formular auf – mitzuteilen, wie das Geld aufgeteilt werden soll, z.B. nach den Erbquoten.

Sind sich die Erben nicht einig bleibt das Geld so lange auf der Hinterlegungsstelle liegen, bis sich die Erben über die Verteilung geeinigt haben oder die Verteilung durch ein Urteil festgestellt wurde, das die Erben vor einem Prozessgericht herbeiführen müssen. Ist das innerhalb von 30 Jahren nicht der Fall, fällt das Geld an den Staat.