Erbengemeinschaft: Was kostet eine Teilungsversteigerung? erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.

Erbengemeinschaft: Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung dient dazu, die Erbengemeinschaft an einem Grundstück, das zum Nachlass gehört, zu beenden. Das Grundstück wird „versilbert“, d.h. in Geld umgewandelt, das sich – im Gegensatz zu einem Grundstück – in gleiche Teile zerlegen lässt.

Wenn Sie die Teilungsversteigerung für ein Haus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro beantragen, entstehen in etwas folgende Kosten. Das Gericht wird rund 1.000 Euro an Kosten für die Veröffentlichung ausgeben. Das Gutachten für die Verkehrswertermittlung des Hauses kostet rund 3.000 Euro. Weiterhin fallen rund 5.200 Euro an Verfahrenskosten für das Amtsgericht an. All diese Kosten müssen Sie als Antragsteller vorstrecken, erhalten sie aber aus dem Versteigerungserlös zurück. Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, erhöhen sich die Kosten auf insgesamt rund 15.000 Euro.

Gerichtskosten

Bei einem Verkehrswert des zu versteigernden Objektes von einer Million Euro müssen Sie mit Verfahrenskosten von rund 19.000 Euro rechnen.

Kosten für den Ersteher bei 1 Mio. Euro Immobilienwert

Mit den folgenden Kosten müssen Sie beim Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren rechnen. Nicht berücksichtigt sind hierin evtl. Zinsen auf das Meistgebot (4 % vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin) sowie die Kosten für die Beurkundung und Eintragung evtl. Grundpfandrechte zur Darlehnsabsicherung.

Zugrunde gelegte Werte

Verkehrswert des Objektes 1.000.000,- €
Höchstgebot 1.000.000,- €

Kosten

Gebühr für die Erteilung des Zuschlags (Wert: 1.000.000,- €), Nr. 2214 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz 2.668,00 €
Gebühr für die Eigentumsänderung im Grundbuch (Wert: 1.000.000,- €), §§ 46, 47, Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 1.735,00 €
Grunderwerbsteuer – 6,5 % vom Höchstgebot 65.000,00 €
Gesamtkosten 69.403,00 €

Ersparte Notarkosten

Durch die Zuschlagserteilung (Kosten: 2.668,00 €) sparen Sie die Notarkosten für die Beurkundung eines Kaufvertrages. Diese würden (ohne Berücksichtigung von Schreibauslagen) betragen: Kaufpreis = geplantes Höchstgebot 1.000.000,- €

Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags (Wert: 1.000.000,- €), §§ 46, 47, Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 3.470,00 €
Vollzug des Geschäfts (Wert: 1.000.000,- €), §§ 46, 47, Nr. 21110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 867,50 €
Prüfung und Mitteilung von Fälligkeitsvoraussetzungen (Wert: 1.000.000,- €), §§ 46, 47, Nr. 22200 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 867,50 €
19 % Umsatzsteuer, Nr. 32014 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 988,95 €
Ersparte Notarkosten 6.193,95 €

Hinzu kommen noch die Kosten für die Grundbuchumschreibung.

Sachverständigenkosten

Was kostet der Anwalt?

Vertritt ein Anwalt einen Miterben bei der Teilungsversteigerung fallen die nachfolgend beschriebenen Anwaltskosten an. Das Versteigerungsverfahren zerfällt in mehrere Abschnitte, für die der Anwalt zu entlohnen ist, wenn er an diesen Verfahrensabschnitten mitwirkt.

Die Gebühren für diese Verfahrensteile sind die

• Verfahrensgebühr, die drei mal gesondert entstehen kann (1. allgemein, 2. für die Verteilung des Erlöses, 3. bei Handlungen, zur einstweiligen Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens)
• Terminsgebühr

Die Gebühren betragen nicht wie sonst 1,3, sondern lediglich jeweils nur 0,4, was bei komplizierten Verfahren – jedenfalls aus Sicht des Anwalts – erschreckend wenig ist. In aller Regel fallen eine 0,4 Verfahrensgebühr für die allgemeine Tätigkeit im Teilungsversteigerungsverfahren, eine 0,4 Terminsgebühr und eine 0,4 Verfahrensgebühr für die Tätigkeit im Verteilungsverfahren an.

Verfahrensgebühr

Für die allgemeine Tätigkeit im Verfahren der Teilungsversteigerung erhält der Rechtsanwalt eine 0,4 Verfahrensgebühr nach Nr. 3311 VV RVG.

3311 VV RVG Verfahrensgebühr……0,4
Die Gebühr entsteht jeweils gesondert
1. für die Tätigkeit im Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens;
2. im Zwangsversteigerungsverfahren für die Tätigkeit im Verteilungsverfahren, und zwar auch für eine Mitwirkung an einer außergerichtlichen Verteilung;
3. im Verfahren der Zwangsverwaltung für die Vertretung des Antragstellers im Verfahren über den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder auf Zulassung des Beitritts;
4. im Verfahren der Zwangsverwaltung für die Vertretung des Antragstellers im weiteren Verfahren einschließlich des Verteilungsverfahrens;
5. im Verfahren der Zwangsverwaltung für die Vertretung eines sonstigen Beteiligten im ganzen Verfahren einschließlich des Verteilungsverfahrens und
6. für die Tätigkeit im Verfahren über Anträge auf einstweilige Einstellung oder Beschränkung der Zwangsvollstreckung und einstweilige Einstellung des Verfahrens sowie für Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner mit dem Ziel der Aufhebung des Verfahrens.

Wofür die Verfahrensgebühr entsteht, bestimmt Vorbemerkung 3 Abs. 2 VV RVG

Vorbemerkung 3 VV RVG
(1) …
(2) Die Verfahrensgebühr entsteht für das Betreiben des Geschäfts einschließlich der Information.

Die Verfahrensgebühr fällt bereits mit der ersten Tätigkeit nach Erteilung des Auftrags zur Vertretung im Teilungsversteigerungsverfahren an. Sie ist eine Pauschalgebühr, die sämtliche Tätigkeiten innerhalb des Versteigerungsverfahrens – ausgenommen die Wahrnehmung des Versteigerungstermins – abgilt.

Die Verfahrensgebühr kann im Versteigerungsverfahren allerdings mehrmals entstehen, nämlich jeweils gesondert für die Tätigkeit

• im Verfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens (3311 Nr. 1 VV RVG),
• im Verteilungsverfahren und zwar auch für eine Mitwirkung an einer außergerichtlichen Verteilung (3311 Nr. 2 VV RVG). Anders ist es, wenn die Beteiligten sich nicht über die Verteilung des Erlöses einig sind. Dann erfolgt die Verteilung außerhalb des Versteigerungsverfahrens. Wirkt der Rechtsanwalt an dieser außergerichtlichen Verteilung des Überschusses mit, entstehen die normalen Gebühren, also die Geschäftsgebühr sowie eine 1,5 Einigungsgebühr. Kommt eine Einigung nicht zustande, muss auf Erlösverteilung geklagt werden . In diesem gerichtlichen Verfahren fallen dann die üblichen Gebühren wie in jedem Prozess an.
• für die Tätigkeit im Verfahren über Anträge auf einstweilige Einstellung oder Beschränkung der Zwangsvollstreckung und einstweilige Einstellung des Verfahrens sowie für Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner mit dem Ziel der Aufhebung des Verfahrens, wobei bei erfolgreichen Verhandlungen eine 1,0 Einigungsgebühr entstehen kann.

Hinzu komm noch die einmalige Postentgeltpauschale nach Nr. 7002 VV RVG in Höhe von 20 Euro.

Für Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner – als Beteiligte in der Teilungsversteigerung Antragsteller und Antragsgegner genannt – mit dem Ziel der Aufhebung des Verfahrens erhält der Rechtsanwalt nach Nr. 3311 Anm. Nr. 6 VV RVG eine gesonderte 0,4 Verfahrensgebühr.

Terminsgebühr

3312 VV RVG Terminsgebühr …… 0,4

Die Gebühr entsteht nur für die Wahrnehmung eines Versteigerungstermins für einen Beteiligten. Im Übrigen entsteht im Verfahren der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung keine Terminsgebühr.

Nimmt der Rechtsanwalt den Versteigerungstermin für oder zusammen mit einem Miterben wahr, entsteht die Terminsgebühr.

Gegenstandswert

§ 26 RVG Gegenstandswert in der Zwangsversteigerung
In der Zwangsversteigerung bestimmt sich der Gegenstandswert
1. …
2. bei der Vertretung eines anderen Beteiligten, insbesondere des Schuldners, nach dem Wert des Gegenstands der Zwangsversteigerung, im Verteilungsverfahren nach dem zur Verteilung kommenden Erlös; bei Miteigentümern oder sonstigen Mitberechtigten ist der Anteil maßgebend; wenn sie geringer sind;
3. bei der Vertretung eines Bieters, der nicht Beteiligter ist, nach dem Betrag des höchsten für den Auftraggeber abgegebenen Gebots, wenn ein solches Gebot nicht abgegeben ist, nach dem Wert des Gegenstands der Zwangsversteigerung.

Die Berechnung des Gegenstandwerts richtet sich also nach dem Erbanteil des Miterben am Wert des Gegenstands der Zwangsversteigerung. Der Wert des Gegenstands der Zwangsversteigerung ist grundsätzlich der vom Gericht festgesetzten gutachterliche Schätzwert. Die Verfahrensgebühr für das Verteilungsverfahren richtet sich nach dem Wert des Anteils des Miterben an dem zur Verteilung kommenden Erlös.

Der zur Verteilung kommenden Erlös bestimmt sich nach der Teilungsmasse (§ 107 ZVG).

§ 107 ZVG
(1) In dem Verteilungstermin ist festzustellen, wieviel die zu verteilende Masse beträgt. Zu der Masse gehört auch der Erlös aus denjenigen Gegenständen, welche im Falle des § 65 besonders versteigert oder anderweit verwertet sind.

Die Teilungsmasse besteht aus

• dem Meistgebot nebst 4 Prozent Zinsen bis zum Verteilungstermin (§ 49 ZVG),
• dem Erlös aus einer besonderen Versteigerung oder Verwertung (§ 65 ZVG),
• den Zuzahlungen gemäß §§ 50, 51 ZVG
• und den Versicherungsgeldern, die aufgrund besonderer Versteigerungsbedingungen zur Masse gelangt sind, aber nicht mit versteigert wurden.

…

Der Anwalt kann die gerichtliche Festsetzung des Gegenstandswerts gem. § 33 RVG verlangen.