Hofübergabe ohne Notar bei landwirtschaftlichen Familienbetrieben?

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Immer versprochen

Es ist in der Landwirtschaft keine Seltenheit. Der Vater verspricht einem der Kinder die spätere Hofübergabe. Zum Notar geht man nicht. Das Kind vertraut fest auf die spätere Hofübergabe und richtet sein ganzes Leben danach aus. Es arbeitet auf dem Hof, betreibt diesen später vielleicht sogar alleine und wird nicht oder nur unzureichend entlohnt. Aus unterschiedlichsten Gründen kommt es nie zu einem notariellen Hofübergabevertrag.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in einem viel beachteten Urteil vom 23.10.2014 klargestellt, dass der Vater in solchen Fällen verpflichtet sein kann, mit dem Kind einen notariellen Hofübergabevertrag abzuschließen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 23.10.2014 – 9 U 9/11).

Das Oberlandesgericht hat folgende Leitsätze aufgestellt:

1. Bei einem landwirtschaftlichen Familienbetrieb kann nach Treu und Glauben ein formlos wirksamer Hofübergabevorvertrag zustande kommen, wenn der Vater dem Sohn eine spätere Hofübergabe verspricht, und dieser im Vertrauen auf das Versprechen des Vaters viele Jahre ohne Entgelt auf dem Hof mitarbeitet.

2. Der aus dem Vorvertrag folgende Anspruch auf Abschluss eines Hauptvertrages wird fällig, wenn der Vater zu einer Bewirtschaftung des Hofes nicht mehr in der Lage ist, oder die Bewirtschaftung selbst aufgegeben hat.

3. Ist das Versprechen zur Hofübergabe im Sinne eines wirksamen Vorvertrages bindend geworden, spielt es rechtlich keine Rolle, ob der Vater den Willen zur Hofübergabe an seinen Sohn später aufgibt. Ein späterer Erbvertrag mit einem anderen Sohn, durch den der Hof beim Tod des Vaters auf den Bruder des Hofnachfolgers übergehen soll, ist unwirksam.

4. Der Inhalt des abzuschließenden Hauptvertrages ist nach Treu und Glauben zu bestimmen. Die Höhe der Gegenleistungen, die der Hofnachfolger zu erbringen hat (Altenteils-Leistungen und Gleichstellungsgelder), wird maßgeblich von der Einschätzung der zukünftigen Leistungsfähigkeit des landwirtschaftlichen Betriebes bestimmt.

Auf Grund der Besonderheiten von Bauernhöfen, die oft in langen Traditionen über Generationen als Familienbetrieb geführt werden hat die Rechtsprechung Grundsätze entwickelt, die für Verpflichtungen der Beteiligten im Zusammenhang mit Hofübergaben maßgeblich sind.

Bereits 1954 hat der Bundesgerichtshof

Bundesgerichtshof ( Beschl. v. 16.02.1954, Az.: V BLw 60/53) festgestellt.

Amtlicher Leitsatz
1.) Hat der Hofeigentümer durch Art, Umfang und Dauer der Beschäftigung eines Abkömmlings auf dem Hofe zu erkennen gegeben, daß dieser den Hof übernehmen soll, und hat der Abkömmling sich hierauf eingestellt, so kann darin eine Vereinbarung über die künftige Hofnachfolge dieses Abkömmlings und zugleich seine Bestimmung zum Hoferben liegen.

2.) An eine solche regelmässig wegen Formmangels nichtige Vereinbarung kann der Hofeigentümer nach Treu und Glauben rechtlich gebunden sein; diese Bindung kann jedoch wieder entfallen, wenn besondere Umstände die Wahl eines anderen Hoferben rechtfertigen.

3.) Der in der unter 1) bezeichneten Weise zum Hof erben bestimmte Abkömmling wird durch eine spätere abweichende Hoferbenbestimmung in seinem Recht beeinträchtigt und ist daher beschwerdeberechtigt.

Der BGH stellte schon in dieser Entscheidung klar, dass ein Hofeigentümer ebenso wie bei Verfügungen von Todes wegen auch bei Übergabeverträgen sein freies Verfügungsrecht über den Hof nicht missbrauchen darf. Eine missbräuchliche Bestimmung des Hoferben kann gegen die guten Sitten verstoßen und daher nichtig sein. Die Nichtigkeit eines unter Rechtsmissbrauch geschlossenen Übergabevertrages allein vermag den durch den Vertragsschluss Benachteiligten noch nicht vor Rechtsnachteilen zu schützen. Er ist ja bei der missbräuchlichen Hofübergabe gar nicht beteiligt. Für das benachteiligte Kind ist vielmehr wesentlich, ob ihm ein eigenes Recht erwachsen ist, das ihm die Möglichkeit gibt, gegen den Missbrauch des freien Bestimmungsrechts anzugehen.

So kann eine Bindung des Vaters durch die tatsächlichen Verhältnisse, wie sie sich auf dem Hof entwickelt und lange Zeit bestanden haben, sowie insbesondere durch das eigene Verhalten des Vaters eingetreten sein. Dadurch kann der Vater nach Lage der Dinge in der Bestimmung des Hofnachfolgers nicht mehr frei sei sein. Das trifft zum Beispiel zu, wenn sich dies aus der ganzen Entwicklung der Verhältnisse auf dem Hofe des Vaters und vor allem aus dessen eigenem Verhalten folgern lässt, insbesondere wenn der Sohn nicht nur Zeit seines Lebens auf dem Hofe gearbeitet hat, auf ihm geheiratet hat und den Betrieb zeitweilig selbständig geleitet hat. Schon dies berechtige den Sohn zu der Annahme, er werde den Hof später einmal erhalten, zumal der Vater ihn tatsächlich als Hofnachfolger ausersehen und sich ebenso wie seine Ehefrau wiederholt in diesem Sinne geäußert hatte. Der Sohn konnte unter diesen Umständen davon überzeugt sein, auf dem Hofe für seine eigene Zukunft zu arbeiten, und würde sich, wenn er hiermit nicht gerechnet hätte, zu einer weiteren Arbeit auf dem elterlichen Hofe wohl kaum verstanden haben, da es für ihn mit fortschreitendem Alter immer schwieriger werden musste, für sich und seine große Familie eine andere Existenzgrundlage zu finden.

Es entspricht bäuerlicher Auffassung, dass derjenige Abkömmling, der ständig auf dem Hof gearbeitet und auf ihm geheiratet hat, auch seit Jahren zum Hofnachfolger ausersehen war, den Hof späterhin tatsächlich erhält, wenn er sich hierauf eingestellt hat und nicht zwingende Gründe die Wahl eines anderen Hofnachfolgers rechtfertigen. Das muss aber um so mehr der Fall sein, wenn der Hofeigentümer diese Absicht nicht nur durch sein ganzes Verhalten, sondern auch durch diesbezügliche Äußerungen zum Ausdruck gebracht hat und der danach für die Hofnachfolge Ausersehene nach Lage der Dinge hierfür auch in erster Linie in Frage kommt, darüber hinaus der gesetzlich berufene Hofnachfolger ist und sich dementsprechend eingestellt hat.

Habe der Bauer einen seiner Söhne seit Jahren zum Hofnachfolger ausersehen und ihm den Hof in Aussicht gestellte, habe weiter dieser Sohn sich nunmehr mit seiner ganzen Arbeit und Lebensführung darauf eingerichtet und im Hinblick auf die gemachten Zusagen auf dem Hofe geheiratet, so verstoße es gegen bäuerliche Denkungsweise, wenn der Bauer später ohne Vorliegen zwingender Gründe unter Übergehung dieses Sohnes einen anderen Hofnachfolger bestimme.

Hat ein Hofeigentümer sich so verhalten, dass einer seiner Abkömmlinge sich als künftigen Hofnachfolger betrachten konnte oder hat er sogar darüber hinaus diesem Abkömmling den Hof ausdrücklich versprochen, so liegt in einem solchen Verhalten die Kundgabe des Willens, den Hof gerade diesem Abkömmling zukommen lassen zu wollen. Das gilt umso mehr, wenn der auf diese Weise in Aussicht genommene Hofnachfolger daraufhin seine Lebensführung auf die spätere Übernahme des Hofes eingestellt und der Hofeigentümer dies geduldet hat. Ein solches Verhalten, das eine entsprechende Einstellung des betreffenden Abkömmlings ausgelöst hat, kann nicht lediglich als eine unverbindliche Kundgabe bestehender Absichten angesprochen, sondern muss als rechtlich erhebliche Willensäußerung des Hofeigentümers hinsichtlich der künftigen Hofnachfolge gewertet werden, mit der sich der betreffende Abkömmling einverstanden erklärt hat. In Fällen dieser Art lauft das Verhalten der Beteiligten also auf eine vertragliche Übereinkunft hinaus, die sich als Vorvertrag zu einem von beiden Teilen in Aussicht genommenen späteren Hofübergabevertrag charakterisieren lässt. Ein solcher Vorvertrag würde an sich ebenso wie der Übergabevertrag selbst der Form der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedürfen .An der Wahrung dieser Form fehlt es in diesen Fällen regelmässig. Ein Rechtsgeschäft, das der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist aber nichtig. Es ist dem Vater aus Treu und Glauben aber versagt, sich auf die Nichtigkeit des Vorvertrages zu berufen.

Nach alledem könnte der Vater die Hofübergabe an den Sohn nur noch versagen, wenn der Sohn durch eklatantes Fehlverhalten hierzu Anlass gegeben habe.

In BGHZ 23,249 stellt der BGH fest:

Der Grundsatz, daß unter Umständen in einer formlosen Vereinbarung über die Hoferbfolge eine bindende Bestimmung des Hoferben liegen kann (BGHZ 12, 286), gilt nicht nur für einen Übergabevertrag, sondern auch für einen Erbvertrag.

Wurde also ein formungültiger Erbvertrag ohne notarielle Beurkundung geschlossen, so kann dieser nach Treu und Glauben als wirksam zu behandeln sein. Dieser unwirksame Erbvertrag enthält ebenso eine bindende Bestimmung des Hoferben, wie dies bei einem entsprechenden Übergabevertrag oder Vorvertrag zum Übergabevertrag der Fall ist. Wenn ein formungültiger Vertrag ausnahmsweise mit Rücksicht auf Treu und Glauben als wirksam zu behandeln ist, so kann das nur bedeuten, dass die Vertragsteile Ansprüche auf Erfüllung daraus herleiten können

An den aufgezeigten Grundsätzen der Rechtsprechung zu formlos wirksamen Übergabeverträgen oder Vorverträgen hat sich bis heute nichts geändert.

Nach den Grundsätzen der Rechtsprechung sind folgende Voraussetzungen für einen formlos wirksamen Hofübergabevorvertrag entscheidend: Da es um die Erhaltung einer Familientradition geht, kommt ein formlos wirksames Versprechen nur gegenüber einem Abkömmling in Betracht (vgl. BGHZ 87, 237). Erforderlich ist eine Willensäußerung des Eigentümers, der dem Abkömmling eine Übergabe des Hofs versprochen hat. Dieses Versprechen erlangt dann rechtliche Bedeutung, wenn der Abkömmling sich auf dieses Versprechen einrichtet und im Vertrauen auf das Versprechen über längere Zeit unentgeltlich auf dem Hof arbeitet. Von Bedeutung ist das Vertrauen des Abkömmlings insbesondere dann, wenn er es im Hinblick auf die beabsichtigte spätere Übergabe unterlässt, sich anderweitig eine wirtschaftliche Existenz aufzubauen.

Durch den Übergabevorvertrag wird der Sohn mit bindender Wirkung für den Vater zum Hofnachfolger bestimmt. Außerdem ist von einer Verpflichtung des Vaters auszugehen, den Hof an den Sohn noch zu Lebzeiten zu übertragen, nämlich spätestens dann, wenn der Beklagte selbst zu einer selbstständigen Bewirtschaftung nicht mehr in der Lage ist oder diese Bewirtschaftung aufgeben will.

Sind die weiteren Bedingungen des abzuschließenden Hauptvertrags, insbesondere die bei einem Übergabevertrag üblichen Gegenleistungen des Sohnes, im Vorvertrag nicht bestimmt worden, hindert dies die bindende Wirkung des Vorvertrags nicht. In einem derartigen Fall sind die erforderlichen Bedingungen des Hauptvertrags nach Treu und Glauben zu bestimmen. Dabei kommt es insbesondere darauf an, welche Gegenleistungen des Übernehmers bei der Hofübergabe der Üblichkeit entsprechen, wobei die Leistungsfähigkeit des Hofes einerseits und die Versorgungssituation des Beklagten andererseits zu berücksichtigen sind.

Auf die Frage, ob der Vater später seinen Willen, den Hof an den Sohn zu übertragen, geändert hat, kommt es nicht an. Denn der nach den Grundsätzen der Rechtsprechung wirksame Hofübergabevorvertrag hat zur Folge, dass der Vater an sein Versprechen gebunden ist. Eine spätere Willensänderung ist rechtlich ohne Bedeutung.

Allerdings ist der Vater dann nach Treu und Glauben nicht mehr an sein Versprechen gebunden, wenn nachträglich wesentliche Veränderungen eingetreten wären, die ein Festhalten des Vaters an seiner Verpflichtung unbillig erscheinen lassen würden.

Ein späterer Erbvertrag mit Einsetzung eines anderen Hoferben steht dem Anspruch des Sohnes nicht entgegen. Diese Erbeinsetzung ist nämlich unwirksam, soweit sie den landwirtschaftlichen Hof betrifft. Denn durch den wirksamen Hofübergabevorvertrag hatte der Vater vorher den Sohn bereits bindend zum Hofnachfolger bestimmt. Von dieser Bestimmung der Hofnachfolge kann sich der Beklagte nicht mehr einseitig – ohne Mitwirkung des Sohnes lösen.

Der Anspruch auf Abschluss eines Übergabevertrags verjährt gemäß § 196 BGB in zehn Jahren.

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