Hypothek einfach erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht
Hypothek und Grundschuld einfach erklärt
Grundpfandrecht
Die Hypothek ist die Grundform der Grundpfandrechte. Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken zur Sicherung von Forderungen. Das Grundstück wird für eine Forderung – in der Regel eine Darlehensforderung – verpfändet. Wird die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung nicht erfüllt, so kann der Gläubiger das Grundstück versteigern lassen und die Erlöse zur Tilgung der Schuld nutzen.
Grundpfandrecht sind die
- Hypothek (§ 1113 BGB),
- die Grundschuld (§ 1191 BGB) und die
- Rentenschuld (§ 1199 BGB), die in der Praxis so gut wie bedeutungslos ist.
Der Prototyp des Grundpfandrechts ist – jedenfalls historisch gesehen – die Hypothek. Die Hypothek ist daher im Gesetz auch am ausführlichsten geregelt. Sie ist das Muster, auf das sich z,.B. dann auch die heute in der Praxis wichtigere Grundschulde bezieht. Auf die Grundschuld finden nach § 1192 BGB zahlreiche Vorschriften der Hypothek Anwendung. Mit anderen Worten: Wenn Sie die Grundschuld verstehen wollten, müssen Sie zuerst die Hypothek verstehen. Also erst hier die Hypothek lesen und dann weiter zur Grundschuld. Grundlage des Gesetzes ist die Hypothek (§§ 1113–1190 BGB). In der Praxis dominiert die Grundschuld, die auf der Hypothek als Gesetzesgrundlage aufbaut (§§ 1191–1198 BGB).
Wozu Grundpfandrechte?
Alle Grundpfandrechte belasten das Eigentum an Grundstücken. Sie gewähren dem Gläubiger ein Verwertungsrecht für den Sicherungsfall. Dieses Verwertungsrecht wird durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück ausgeübt. Es ist also Zwangsvollstreckung gemeint, wenn man sagt, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.
Grundpfandrechte entstehen durch Eintragung ins Grundbuch.
Grundpfandrechte können auch übertragen werden. Ihre Übertragung richtet sich danach, ob sie verbrieft sind (z.B. Briefhypothek,) oder nicht (z.B. Buchhypothek). Die Briehypothek ist einfacher zu übertragen als die Buchhypothek. Mit der Abtretung der Forderung geht auch die Hypothek über. Dazu ist nur die Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form und Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Grundpfandrechte unterliegen dem sogenannten „Abstraktionsprinzip“. Dabei sind zu unterscheiden:
- die Forderung, die durch das Grundpfandrechte gesichert wird
- der schuldrechtliche Sicherungsvertrag, welcher das zu bestellende Grundpfandrecht auf die Forderung bezieht und der
- dingliche Vertrag über die Bestellung des Grundpfandrechts.
Der entscheidende Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek liegt in der Verknüpfung mit einer persönlichen Forderung. Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld abhängig von einer solchen Forderung; Gläubiger der Forderung und Hypothekenberechtigter sind zwingend identisch. Fehlt die Forderung, so entsteht eine Eigentümergrundschuld. Die Hypothek ist akzessorisch, sie hängt als Grundpfandrecht von der Forderung ab, nämlich in Entstehung, Übertragung, Verpfändung Belastung und Untergang.
Die Grundschuld hingegen ist nicht akzessorisch.
Im Prinzip sind Hypothek und Grundschuld ein einheitliches Grundpfandrecht nur mit verschiedenem Inhalt. Einziger Unterschied ist eben, dass die Hypothek in ihrem Entstehen vom Bestand einer Forderung abhängig ist. Das ist bei der Grundschuld nicht der Fall. Sie kann auch ohne Forderung entstehen. Wie ähnlich Grundschuld und Hypothek sind, zeigt sich schon daran, dass man eine Hypothek einfach in eine Grundschuld und eine Grundschuld (sofern eine Forderung vorhanden ist) umwandeln bzw. umswitchen kann. Beides sind Mittel um den in einer Immobilie steckenden Wert zu mobilisieren, z.B. durch einen Grundschuld- oder Hypothekenbrief. Beide Briefe sind echte Wertpapiere. Durch eine Hypothek oder Grundschuld wird der in der Immobilie gebundene Wert sozusagen freigesetzt. Der Eigentümer kann – bildlich gesprochen – durch einen Grundpfandrechtsbrief „Geld drucken“. Eine Grundschuld ist auf jeden Fall immer wie Geld zu behandeln. Die Grundpfandrechte geben dem Grundpfandgläubiger nur das Recht, das haftende Grundstück durch Zwangsversteigerung zu verwerten. Der Grundpfandgläubiger kann vom Eigentümer des haftenden Grundstücks keine Zahlung verlangen. Der Eigentümer hat aber das Recht das Grundpfandrecht abzulösen, damit es nicht versteigert wird.
Die Besonderheiten der Grundschuld
Die Grundschuld als forderungsloses Grundpfandrecht
Kennzeichen der Grundschuld ist, dass weder für ihre Entstehung noch für ihren Bestand eine Forderung notwendig ist. Gibt es einen Schuldgrund – z.B. Darlehen – wird dieser bei der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nicht angegeben. Die Forderung für die die Grundschuld als Sicherheit dient, wird also nicht im Grundbuch erwähnt. Die Grundschuld ist eben abstrakt, also nicht von der Forderung abhängig. Gerade diese Unabhängigkeit der Grundschuld von einer Forderung macht sie zu einem beliebten Kreditsicherungsmittel.
