Für den Raum Herrenberg (Ortsteil der Kleinstadt) in Baden-Württemberg bietet sich folgende Formel für die Errechnung des Hauswertes (Verkehrswert) an: Wohnfläche x 10 Euro Mietpreis x 12 Monate x 10 als Kapitalisierungsfaktor + Bodenrichtwert für das Grundstück (grobe Faustformel).
In einem aktuellen Gerichtsfall (2023) wurde vom Sachverständigen so gerechnet:
Jahresrohertrag (Jahresmieteinnahmen brutto) 25.000 x 12 (Kapitalisierungsfaktor) = 300.000 Euro
Bodenwert 300.000
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Summe: 600.000 Euro
Das ist natürlich eine sehr grobe Faustformel. Ein Sachverständigengutachten umfasst in der Regel 50 bis 100 Seiten. Aber als erste Orientierung ist diese Faustformel – nicht nur für das Umland von Herrnberg – sicherlich hilfreich.
Das leerstehende Haus gehörte einer Erbengemeinschaft. Insofern wurde der Ertragswert (wie er bei einem Miethaus anzuwenden ist) bei der Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt.
